1. Registre únic de lloguers de curta durada.

A partir de l’1 de juliol de 2025, tots els arrendadors que desitgin oferir el lloguer d’allotjaments de curta durada mitjançant plataformes en línia hauran d’inscriure’s obligatòriament en el Registre Únic de Lloguers de Curta Durada.

L’obligació d’inscripció s’estableix en el Reial decret 1312/2024, de 23 de desembre, en desenvolupament del Reglament (UE) 2024/1028 del Parlament Europeu i del Consell, de l’11 d’abril de 2024, i serà necessària per poder comercialitzar allotjaments de curta durada a través de plataformes digitals. A través de la inscripció de l’allotjament corresponent, s’obté el “Número de Registre de Lloguer”, el qual és únic per a cada immoble, i serà requerit per aquestes plataformes.

A continuació, detallem els aspectes més rellevants de l’obligació de registre:

Qui està obligat a inscriure’s en el Registre Únic de Lloguers de Curta Durada?

Totes les persones físiques o jurídiques que desitgin oferir serveis de lloguer d’allotjaments de curta durada a través de plataformes en línia de lloguer, ja sigui amb caràcter professional o no professional, de forma regular o temporal, quan es realitzi a canvi d’una remuneració.

Quins immobles estan subjectes a la inscripció?

Seran objecte d’inscripció els immobles on es realitzi l’activitat d’allotjament, ja sigui sobre la totalitat de l’immoble o sobre part del mateix, sent també obligatori quan es realitzi el lloguer d’habitacions i fins i tot d’embarcacions. Queden exclosos els hotels, apartahotels, motels, càmpings i aparcaments per a caravanes, entre altres allotjaments similars.

L’obligació de registre afecta tots els immobles en els quals es realitzi l’activitat de lloguer d’allotjament de curta durada. És a dir, s’haurà d’obtenir un número per a cada immoble en el qual es realitzi l’activitat.

Què es considera un lloguer de curta durada?

Es considera lloguer de curta durada aquell que té com a finalitat un ús temporal, diferent del d’habitatge permanent, i que pot respondre a motius vacacionals, laborals, d’estudis, tractaments mèdics o altres similars.

L’allotjament ha d’estar equipat amb mobiliari i estris adequats per a aquest ús temporal.

Des de quan és obligatòria la inscripció?

La inscripció serà obligatòria des de l’1 de juliol de 2025. A partir d’aquesta data, no serà possible comercialitzar allotjaments de curta durada sense el corresponent número de registre.

Procediment per obtenir el número de registre

El procediment d’inscripció i sol·licitud de número de registre s’inicia a petició de l’interessat, qui pot presentar la sol·licitud de forma electrònica a través de la seu del Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d’Espanya (https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/registro-de-la-propiedad/presentacion-telematica/propiedadcodigo-comercializacion), utilitzant sistemes d’identificació i signatura electrònica (certificats, sistema Cl@ve, signatures OTP, entre altres). També és possible presentar la sol·licitud en format paper directament en el Registre de la Propietat o de Béns Mobles corresponent.

La sol·licitud ha d’incloure informació detallada sobre la unitat, com la seva adreça, Codi Registral Únic, referència cadastral, tipus d’unitat, nombre màxim de persones allotjades, i documentació que acrediti el títol habilitant o la comunicació prèvia requerida segons la normativa aplicable. A més, s’ha d’especificar la categoria i tipus de lloguer (lloguer de curta durada amb finalitat turística o no turística, o embarcacions destinades a allotjament).

En el cas de persones físiques, es requereix informació personal com nom, NIF, domicili, telèfon i correu electrònic. Per a persones jurídiques, es sol·licita la denominació social, NIF, dades del representant legal, domicili social, i mitjans de contacte.

Una vegada presentada la sol·licitud amb la documentació requerida, el Registrador assignarà automàticament un número de registre que identificarà la categoria i tipus de lloguer sol·licitat. Cada unitat podrà tenir un únic número de registre per categoria i tipus de lloguer, encara que és possible combinar registres de finalitat turística i no turística.

El procediment també contempla l’actualització d’informació prèviament aportada.

Obligacions dels arrendadors i amfitrions

La inscripció en el registre no exceptua el compliment d’altres requisits legals com podria ser l’obligació de comptar amb les llicències i autoritzacions necessàries per a l’exercici de l’activitat de lloguer.

Possibles sancions per incompliment

L’incompliment de l’obligació d’inscripció en el registre pot comportar sancions administratives, incloent multes econòmiques.

A més, no serà possible comercialitzar l’allotjament en plataformes en línia sense el Número Únic de Registre, el que podria afectar significativament l’activitat dels arrendadors.

Verificació del número de registre

Cada dotze mesos des de l’obtenció del número de registre, s’haurà d’aportar un model informatiu de lloguers de curta durada per a cada categoria i tipus de lloguer, i que recollirà, almenys, una llista anonimitzada dels lloguers constituïts, així com la identificació d’una de les finalitats que hagin justificat el tipus de lloguer.

La inscripció en el Registre Únic de Lloguers de Curta Durada i l’obtenció del Número Únic de Registre, és un requisit legal indispensable per a tots els arrendadors i amfitrions que desitgin oferir serveis d’allotjament de curta durada mitjançant plataformes en línia, per la qual cosa és recomanable iniciar el procés d’inscripció com més aviat millor per complir amb la normativa aplicable.

2. La pròrroga dels efectes de la comunicació d’obertura de negociacions amb els creditors: possibilitat de segones i posteriors pròrrogues?

El Text Refós de la Llei Concursal (TRLC) estableix que, després de comunicar al jutjat l’obertura de negociacions amb els creditors, el deutor disposa d’un termini inicial de tres mesos per negociar un pla de reestructuració. Aquest termini es pot prorrogar per altres tres mesos si es compleixen certs requisits, com l’aprovació de creditors que representin més del 50% del passiu afectat i, si escau, un informe favorable de l’expert en reestructuració. Així, el límit general se situa en sis mesos, encara que la llei no estableix de forma expressa un màxim absolut per a la durada d’aquests efectes.

En la pràctica judicial recent, alguns jutjats han començat a concedir segones i fins i tot terceres pròrrogues, cosa que ha generat un nou escenari interpretatiu. Aquesta tendència s’ha observat en jutjats de ciutats com Madrid, Bilbao i Màlaga. Els jutges justifiquen aquestes decisions en què la normativa no prohibeix expressament múltiples pròrrogues en procediments ordinaris, a diferència del règim de microempreses, on sí que es limita a una sola pròrroga.

Aquesta interpretació es recolza en una lectura sistemàtica i finalista del TRLC, en els principis generals del Dret i en la Directiva (UE) 2019/1023, que permet estendre la protecció fins a un màxim de 12 mesos. No obstant això, aquesta postura no està exempta de controvèrsia, ja que alguns experts sostenen que el text legal només permet una pròrroga, i que la possibilitat de successives extensions va ser descartada en seu de tramitació parlamentària.

El debat doctrinal ha generat una notable inseguretat jurídica. La possibilitat que diferents jutjats adoptin criteris dispars davant situacions similars complica la planificació d’estratègies de reestructuració i pot afectar negativament la confiança dels creditors. Aquesta falta d’uniformitat també posa en risc l’eficàcia del sistema concursal com a eina de recuperació econòmica. En conclusió, resulta necessària una clarificació normativa, ja sigui mitjançant una reforma legislativa o una interpretació unificadora del Tribunal Suprem. Només així es podrà garantir una aplicació coherent i previsible de la normativa, cosa que enfortiria la seguretat jurídica i la confiança en els mecanismes de reestructuració empresarial.

3. Rescissió del repartiment de dividends amb càrrec a reserves realitzat per compensació d’un crèdit de la societat contra el seu soci únic.

En la sentència de 12 de març de 2025, núm. 97/2025, l’Audiència Provincial de Madrid (Secció 28ª), analitza un supòsit de caràcter concursal i societari, relatiu a la rescissió de dividends distribuïts amb càrrec a reserves de lliure disposició per una societat limitada al seu únic soci i administrador. Aquests dividends, corresponents als exercicis 2019 i 2021, van ser abonats mitjançant compensació de deutes, sense implicar desemborsament en efectiu. L’administració concursal, juntament amb un creditor, va sol·licitar la seva rescissió al·legant perjudici per als creditors en un context d’insolvència imminent.

El tribunal va declarar nul aquest repartiment, considerant que es va tractar d’un acte perjudicial per a la massa activa realitzat dins dels dos anys anteriors a la sol·licitud del concurs, enquadrat en els supòsits de rescissió contemplats en l’article 226 del Text Refós de la Llei Concursal (TRLC).

Entre els fonaments de la decisió destaquen:

  • Perjudici econòmic: Encara que els acords societaris eren formals, van implicar una descapitalització de la societat en favor del soci únic, en un moment en què existia un litigi per més de 17 milions d’euros que finalment va conduir al concurs.
  • Caràcter rescindible del repartiment: L’existència d’un acord societari no impedeix la seva rescissió concursal si aquest representa un acte de disposició patrimonial injustificat i perjudicial per als creditors.
  • Manca de prudència financera: En lloc de preveure el risc judicial, es va optar per repartir dividends amb càrrec a reserves, debilitant la situació patrimonial de la societat just abans del concurs.
  • Benefici personal del soci: La compensació de deutes va permetre a l’administrador eliminar les seves obligacions amb la societat sense generar liquiditat, cosa que reflecteix una estratègia conscient per protegir els seus propis interessos.
  • Ineficàcia probatòria de la documentació privada: L’absència de registres societaris formals, de no haver portat correctament el llibre d’actes i d’existir discrepàncies en relació amb les dates dels documents presentats, va obligar el tribunal a prendre com a data vàlida el dipòsit dels comptes anuals en el Registre Mercantil (art. 1227 CC), assegurant així que els actes quedessin dins del període legal per a la seva rescissió (2 anys).

En definitiva, la sentència acaba declarant la rescissió i ineficàcia del repartiment de dividends amb càrrec a reserves i la seva posterior compensació, reforçant en conseqüència, la protecció de la massa activa davant actes de disposició patrimonial realitzats en benefici de persones particularment relacionades amb la societat concursada, especialment quan existeixen indicis de perjudici i manca de justificació econòmica en un context preconcursal. També destaca la importància de la transparència documental en els processos concursals, protegint així els interessos de la massa activa davant actuacions opaques o avantatgistes per part de persones vinculades a la societat.