1. Registro único de arrendamientos de corta duración.
A partir del 1 de julio de 2025, todos los arrendadores que deseen ofrecer el alquiler de alojamientos de corta duración mediante plataformas en línea deberán inscribirse obligatoriamente en el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración.
La obligación de inscripción se establece en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, en desarrollo del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, y resultará necesaria para poder comercializar alojamientos de corta duración a través de plataformas digitales. A través de la inscripción del alojamiento correspondiente, se obtiene el “Número de Registro de Alquiler”, el cuál es único para cada inmueble, y será requerido por dichas plataformas.
A continuación, detallamos los aspectos más relevantes de la obligación de registro:
¿Quiénes están obligados a inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración?
Todas las personas físicas o jurídicas que deseen ofrecer servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de plataformas en línea de alquiler, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o temporal, cuando se realice a cambio de una remuneración.
¿Qué inmuebles están sujetos a la inscripción?
Serán objeto de inscripción los inmuebles donde se realicen la actividad de alojamiento, ya sea sobre la totalidad del inmueble o sobre parte del mismo, siendo también obligatorio cuando se realiza el alquiler de habitaciones e incluso de embarcaciones. Quedan excluidos los hoteles, apartahoteles, moteles, campings y aparcamientos para caravanas, entre otros alojamientos similares.
La obligación de registro afecta a todos los inmuebles en los que se realice la actividad de alquiler de alojamiento de corta duración. Es decir, deberá obtenerse un número para cada inmueble en el que se realice la actividad.
¿Qué se considera un alquiler de corta duración?
Se considera alquiler de corta duración a aquel que tiene como finalidad un uso temporal, distinto al de vivienda permanente, y que puede responder a motivos vacacionales, laborales, de estudios, tratamientos médicos u otros similares.
El alojamiento debe estar equipado con mobiliario y enseres adecuados para este uso temporal.
¿Desde cuándo es obligatoria la inscripción?
La inscripción será obligatoria desde el 1 de julio de 2025. A partir de esta fecha, no será posible comercializar alojamientos de corta duración sin el correspondiente número de registro.
Procedimiento para obtener el número de registro
El procedimiento de inscripción y solicitud de número de registro se inicia a petición del interesado, quien puede presentar la solicitud de forma electrónica a través de la sede del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/registro-de-la-propiedad/presentacion-telematica/propiedadcodigo-comercializacion), utilizando sistemas de identificación y firma electrónica (certificados, sistema Cl@ve, firmas OTP, entre otros). También es posible presentar la solicitud en formato papel directamente en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles correspondiente.
La solicitud debe incluir información detallada sobre la unidad, como su dirección, Código Registral Único, referencia catastral, tipo de unidad, número máximo de personas alojadas, y documentación que acredite el título habilitante o la comunicación previa requerida según la normativa aplicable. Además, se debe especificar la categoría y tipo de arrendamiento (alquiler de corta duración con finalidad turística o no turística, o embarcaciones destinadas a alojamiento).
En el caso de personas físicas, se requiere información personal como nombre, NIF, domicilio, teléfono y correo electrónico. Para personas jurídicas, se solicita la denominación social, NIF, datos del representante legal, domicilio social, y medios de contacto.
Una vez presentada la solicitud con la documentación requerida, el Registrador asignará automáticamente un número de registro que identificará la categoría y tipo de arrendamiento solicitado. Cada unidad podrá tener un único número de registro por categoría y tipo de arrendamiento, aunque es posible combinar registros de finalidad turística y no turística.
El procedimiento también contempla la actualización de información previamente aportada
Obligaciones de los arrendadores y anfitriones
La inscripción en el registro no exceptúa el cumplimiento de otros los requisitos legales como podría ser la obligación de contar con las licencias y autorizaciones necesarias para el ejercicio de la actividad de arrendamiento.
Posibles sanciones por incumplimiento
El incumplimiento de la obligación de inscripción en el registro puede conllevar sanciones administrativas, incluyendo multas económicas.
Además, no será posible comercializar el alojamiento en plataformas en línea sin el Número Único de Registro, lo que podría afectar significativamente la actividad de los arrendadores.
Verificación del número de registro
Cada doce meses desde la obtención del número de registro, deberá aportarse un modelo informativo de de arrendamientos de corta duración para cada categoría y tipo de arrendamiento, y que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una de las finalidades que hayan justificado el tipo de arrendamiento.
La inscripción en el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración y la obtención del Número Único de Registro, es un requisito legal indispensable para todos los arrendadores y anfitriones que deseen ofrecer servicios de alojamiento de corta duración mediante plataformas en línea, por lo que es recomendable iniciar el proceso de inscripción lo antes posible para cumplir con la normativa aplicable.
2. La prórroga de los efectos de la comunicación de apertura de negociaciones con los acreedores: ¿posibilidad de segundas y ulteriores prórrogas?
El Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) establece que, tras comunicar al juzgado la apertura de negociaciones con los acreedores, el deudor dispone de un plazo inicial de tres meses para negociar un plan de reestructuración. Este plazo puede prorrogarse por otros tres meses si se cumplen ciertos requisitos, como la aprobación de acreedores que representen más del 50% del pasivo afectado y, en su caso, un informe favorable del experto en reestructuración. Así, el límite general se sitúa en seis meses, aunque la ley no establece de forma expresa un máximo absoluto para la duración de estos efectos.
En la práctica judicial reciente, algunos juzgados han comenzado a conceder segundas e incluso terceras prórrogas, lo que ha generado un nuevo escenario interpretativo. Esta tendencia se ha observado en juzgados de ciudades como Madrid, Bilbao y Málaga. Los jueces justifican estas decisiones en que la normativa no prohíbe expresamente múltiples prórrogas en procedimientos ordinarios, a diferencia del régimen de microempresas, donde sí se limita a una sola prórroga.
Esta interpretación se apoya en una lectura sistemática y finalista del TRLC, en los principios generales del Derecho y en la Directiva (UE) 2019/1023, que permite extender la protección hasta un máximo de 12 meses. Sin embargo, esta postura no está exenta de controversia, ya que algunos expertos sostienen que el texto legal solo permite una prórroga, y que la posibilidad de sucesivas extensiones fue descartada en sede de tramitación parlamentaria.
El debate doctrinal ha generado una notable inseguridad jurídica. La posibilidad de que distintos juzgados adopten criterios dispares ante situaciones similares complica la planificación de estrategias de reestructuración y puede afectar negativamente a la confianza de los acreedores. Esta falta de uniformidad también pone en riesgo la eficacia del sistema concursal como herramienta de recuperación económica. En conclusión, resulta necesaria una clarificación normativa, ya sea mediante una reforma legislativa o una interpretación unificadora del Tribunal Supremo. Solo así se podrá garantizar una aplicación coherente y predecible de la normativa, lo que fortalecería la seguridad jurídica y la confianza en los mecanismos de reestructuración empresarial.
3. Rescisión del reparto de dividendos con cargo a reservas realizado por compensación de un crédito de la sociedad contra su socio único.
En la sentencia de 12 de marzo de 2025, núm. 97/2025, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 28ª), analiza un supuesto de carácter concursal y societario, relativo a la rescisión de dividendos distribuidos con cargo a reservas de libre disposición por una sociedad limitada a su único socio y administrador. Estos dividendos, correspondientes a los ejercicios 2019 y 2021, fueron abonados mediante compensación de deudas, sin implicar desembolso en efectivo. La administración concursal, junto a un acreedor, solicitó su rescisión alegando perjuicio para los acreedores en un contexto de insolvencia inminente.
El tribunal declaró nulo dicho reparto, considerando que se trató de un acto perjudicial para la masa activa realizado dentro de los dos años anteriores a la solicitud del concurso, encuadrado en los supuestos de rescisión contemplados en el artículo 226 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC).
Entre los fundamentos de la decisión destacan:
- Perjuicio económico: Aunque los acuerdos societarios eran formales, implicaron una descapitalización de la sociedad en favor del socio único, en un momento en que existía un litigio por más de 17 millones de euros que finalmente condujo al concurso.
- Carácter rescindible del reparto: La existencia de un acuerdo societario no impide su rescisión concursal si este representa un acto de disposición patrimonial injustificado y perjudicial para los acreedores.
- Falta de prudencia financiera: En lugar de prever el riesgo judicial, se optó por repartir dividendos con cargo a reservas, debilitando la situación patrimonial de la sociedad justo antes del concurso.
- Beneficio personal del socio: La compensación de deudas permitió al administrador eliminar sus obligaciones con la sociedad sin generar liquidez, lo que refleja una estrategia consciente para proteger sus propios intereses.
- Ineficacia probatoria de la documentación privada: La ausencia de registros societarios formales, de no haber llevado correctamente el libro de actas y de existir discrepancias en relación con las fechas de los documentos presentados, obligó al tribunal a tomar como fecha válida el depósito de las cuentas anuales en el Registro Mercantil (art. 1227 CC), asegurando así que los actos quedaron dentro del periodo legal para su rescisión (2 años).
En definitiva, la sentencia termina declarando la rescisión e ineficacia del reparto de dividendos con cargo a reservas y su posterior compensación, reforzando en consecuencia, la protección de la masa activa frente a actos de disposición patrimonial realizados en beneficio de personas particularmente relacionadas con la sociedad concursada, especialmente cuando existen indicios de perjuicio y falta de justificación económica en un contexto preconcursal. También destaca la importancia de la transparencia documental en los procesos concursales, protegiendo así los intereses de la masa activa frente a actuaciones opacas o ventajistas por parte de personas vinculadas a la sociedad.
