1. Novetats en matèria d’habitatge per a grans tenidors a Catalunya: tanteig i retracte de l’Administració i creació del Registre de persones grans tenidores.

En el context actual d’emergència habitacional, el Govern de la Generalitat de Catalunya ha aprovat el Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, amb l’objectiu d’adoptar mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme i més concretament en els municipis declarats com a zones de mercat residencial tensionat.

Ens centrarem en l’estudi del que disposen els articles 5 i 6, que introdueixen importants modificacions en la legislació vigent per reforçar la intervenció pública en el mercat immobiliari, ampliar el parc d’habitatge protegit i millorar els mecanismes de control sobre els grans tenidors.

L’article 5 introdueix modificacions a la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, amb l’objectiu de reforçar la capacitat de la Generalitat per intervenir en el mercat immobiliari, especialment en zones declarades com de mercat residencial tensionat. S’estableix que la Generalitat podrà exercir el dret de tanteig i retracte en transmissions d’habitatges ubicats en aquestes zones, cosa que li permet adquirir preferentment immobles per destinar-los a habitatge protegit. A més, s’incorporen noves condicions per a la qualificació d’habitatges protegits a través de programes específics de foment de l’accés a l’habitatge i la rehabilitació.

També es modifica el règim de preus dels habitatges de protecció oficial, que s’hauran d’ajustar als límits establerts per la normativa o pels programes específics esmentats. Es reforça la gestió del Registre de sol·licitants d’habitatge protegit, establint que la inscripció caduca als dos anys si no es renova. Així mateix, es permet que els promotors facin adjudicacions directes a persones inscrites al Registre, prioritzant aquelles que tinguin més antiguitat.

Igualment, es modifica el que disposa l’article 124.1. f) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, de dret a l’habitatge, introduint com a infracció greu la negativa a proporcionar dades al Registre d’habitatges buits o al de grans tenidors. Aquestes infraccions poden comportar sancions que oscil·len entre els 9.000€ i els 90.000€, sense perjudici de les condonacions establertes a l’article 118.7 de la mateixa llei en cas de reparació de la infracció. Finalment, es crea formalment el Registre de persones grans tenidores d’habitatge, obligant aquestes a inscriure’s i declarar el nombre d’habitatges que posseeixen davant la Generalitat de Catalunya.

Per la seva banda, l’article 6 modifica el Decret llei 1/2015, ampliant els supòsits en què la Generalitat pot exercir el dret de tanteig i retracte. Aquest dret s’estén a la transmissió d’habitatges en zones tensionades quan el propietari sigui un gran tenidor inscrit al registre corresponent, així com a les adjudicacions derivades de subhastes judicials o administratives. No obstant això, s’estableix una excepció per a les transmissions d’habitatge de nova construcció que es facin a persones per al seu propi ús. A més, es disposa que tots els habitatges adquirits mitjançant l’exercici del dret de tanteig i retracte s’hauran de qualificar de manera permanent com a habitatges amb protecció oficial, fins i tot si superen els preus màxims establerts. El preu màxim en futures transmissions es calcularà ajustant el preu d’adquisició segons l’índex de preus al consum. Finalment, mentre no entri en vigor el reglament del Registre de grans tenidors, les persones jurídiques hauran d’acreditar mitjançant certificació registral el nombre d’habitatges que posseeixen al moment de formalitzar la venda.

2. Termini de prescripció en l’acció de responsabilitat per defectes constructius.

El Tribunal Suprem s’ha pronunciat en la seva Sentència 1929/2025, de 28 d’abril de 2025, sobre l’aparició de vicis ocults després de la construcció d’un immoble i el termini de prescripció per exercitar l’acció de responsabilitat per vicis o defectes constructius prevista en l’article 17 de la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE).

En el cas jutjat, es tracta de danys causats per filtracions d’aigua després de les obres realitzades per una constructora en un aparcament.

L’Alt Tribunal considera important determinar si es tracta de danys continuats o de danys duradors o permanents, ja que, en el primer cas, l’inici del còmput del termini de prescripció no es produeix fins a la consolidació del dany definitiu, mentre que, en el segon, el còmput s’inicia des que el perjudicat té coneixement del dany i la seva transcendència.

Aquesta distinció té una rellevància fonamental per a la determinació del termini de prescripció establert en l’article 18 de la LOE, segons el qual les accions per exigir la responsabilitat prevista en l’article 17 per danys materials derivats dels vicis o defectes, prescriuran en el termini de dos anys a comptar des que es produeixin aquests danys.

En el cas analitzat, l’Alt Tribunal, amb cita de la seva jurisprudència anterior, va entendre que les filtracions d’aigua denunciades no tenien el caràcter de danys continuats, ja que, malgrat la seva continuïtat i permanència al llarg del temps, tenien una causa i origen determinat, que era una incorrecta impermeabilització que va ser identificada i denunciada en una primera reclamació.

D’aquesta manera, la Sala recorda que no tot dany que es prolonga en el temps pot considerar-se continuat si la seva causa ja era coneguda i avaluable des d’un moment determinat, per la qual cosa el termini de prescripció de dos anys s’iniciaria des de la primera reclamació i no des de la consolidació del dany.