1. Novedades en materia de vivienda para grandes tenedores en Cataluña: tanteo y retracto de la Administración y creación del Registro de personas grandes tenedoras.

En el contexto actual de emergencia habitacional, el Gobierno de la Generalitat de Cataluña ha aprobado el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, con el objetivo de adoptar medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo y más concretamente en los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.

Nos centraremos en el estudio de lo dispuesto en los artículos 5 y 6, que introducen importantes modificaciones en la legislación vigente para reforzar la intervención pública en el mercado inmobiliario, ampliar el parque de vivienda protegida y mejorar los mecanismos de control sobre los grandes tenedores.

El artículo 5 introduce modificaciones a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, con el objetivo de reforzar la capacidad de la Generalitat para intervenir en el mercado inmobiliario, especialmente en zonas declaradas como de mercado residencial tensionado. Se establece que la Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto en transmisiones de viviendas ubicadas en estas zonas, lo que le permite adquirir preferentemente inmuebles para destinarlos a vivienda protegida. Además, se incorporan nuevas condiciones para la calificación de viviendas protegidas a través de programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y la rehabilitación.

También se modifica el régimen de precios de las viviendas de protección oficial, que deberán ajustarse a los límites establecidos por la normativa o por los programas específicos mencionados. Se refuerza la gestión del Registro de solicitantes de vivienda protegida, estableciendo que la inscripción caduca a los dos años si no se renueva. Asimismo, se permite que los promotores realicen adjudicaciones directas a personas inscritas en el Registro, priorizando a quienes tengan mayor antigüedad.

Igualmente, se modifica lo dispuesto en el 124.1. f) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda, introduciendo como infracción grave la negación a proporcionar datos al Registro de viviendas vacías o al de grandes tenedores. Dichas infracciones pueden conllevar sanciones que oscilan entre los 9.000€ y los 90.000€, sin perjuicio de las condonaciones establecidas en el art. 118.7 de la misma ley en caso de reparación de la infracción. Finalmente, se crea formalmente el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, obligando a éstas a inscribirse y declarar el número de viviendas que poseen ante la Generalitat de Cataluña.

Por su parte, el artículo 6 modifica el Decreto ley 1/2015, ampliando los supuestos en los que la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto. Este derecho se extiende a la transmisión de viviendas en zonas tensionadas cuando el propietario sea un gran tenedor inscrito en el registro correspondiente, así como a las adjudicaciones derivadas de subastas judiciales o administrativas. No obstante, se establece una excepción para las transmisiones de vivienda de nueva construcción que se hagan a personas para su propio uso. Además, se dispone que todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto deberán calificarse de forma permanente como viviendas con protección oficial, incluso si superan los precios máximos establecidos. El precio máximo en futuras transmisiones se calculará ajustando el precio de adquisición según el índice de precios al consumo. Finalmente, mientras no entre en vigor el reglamento del Registro de grandes tenedores, las personas jurídicas deberán acreditar mediante certificación registral el número de viviendas que poseen al momento de formalizar la venta.

2. Plazo de prescripción en la acción de responsabilidad por defectos constructivos.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en su Sentencia 1929/2025, de 28 de abril de 2025, sobre la aparición de vicios ocultos tras la construcción de un inmueble y el plazo de prescripción para ejercitar la acción de responsabilidad por vicios o defectos constructivos prevista en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).  

En el caso enjuiciado, se trata de daños causados por filtraciones de agua tras las obras realizadas por una constructora en un aparcamiento.

El Alto Tribunal considera importante determinar si se trata de daños continuados o de daños duraderos o permanentes, ya que, en el primer caso, el inicio del cómputo del plazo de prescripción no se produce hasta la consolidación del daño definitivo, mientras que, en el segundo, el cómputo se inicia desde que el perjudicado tiene conocimiento del daño y su trascendencia.

Dicha distinción tiene una relevancia fundamental para la determinación del plazo de prescripción establecido en el artículo 18 de la LOE, según el cual las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo 17 por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños.

En el caso analizado, el Alto Tribunal, con cita de su jurisprudencia anterior, entendió que las filtraciones de agua denunciadas no tenían el carácter de daños continuados, pues, a pesar de su continuidad y permanencia a lo largo del tiempo, tenían una causa y origen determinado, cual era una incorrecta impermeabilización que fue identificada y denunciada en una primera reclamación.

De esta forma, la Sala recuerda que no todo daño que se prolonga en el tiempo puede considerarse continuado si su causa ya era conocida y evaluable desde un momento determinado, por lo que el plazo de prescripción de los dos años se iniciaría desde la primera reclamación y no desde la consolidación del daño.