1. La indemnització de l’art. 34 LAU en arrendaments d’immobles destinats a l’hostaleria.

El Tribunal Suprem, en la seva sentència 274/2026 de 20 de febrer, s’ha pronunciat sobre l’aplicació de l’article 34 de la Llei d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant, “LAU”) després de l’extinció d’un contracte d’arrendament per a ús distint d’habitatge per transcurs del termini convencional previst, quan el destí de l’immoble sigui el de negoci d’hostaleria.

Recordem que l’article 34 LAU disposa que “l’extinció per transcurs del terme convencional de l’arrendament d’una finca en la qual durant els últims cinc anys s’hagi vingut exercint una activitat comercial de venda al públic, donarà a l’arrendatari dret a una indemnització a càrrec de l’arrendador, sempre que l’arrendatari hagi manifestat amb quatre mesos d’antelació a l’expiració del termini la seva voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat”.

En el cas jutjat, el conflicte sorgeix a l’hora d’interpretar si l’activitat d’hostaleria suposa una “activitat comercial de venda al públic” en els termes de la LAU, i, per tant, procedeix concedir a l’arrendatari una indemnització per la finalització de l’arrendament, o si, per contra, l’activitat d’hostaleria no encaixa en aquesta definició.

L’Alt Tribunal rebutja la tesi de la demandant que argumentava que l’hostaleria queda fora del concepte “activitat comercial de venda al públic” per considerar-lo un negoci de prestació de serveis, reiterant la seva doctrina en la matèria i recordant que la finalitat de l’article 34 LAU és protegir la clientela generada en establiments oberts al públic. En aquest sentit, el Suprem dictamina que, sent un bar susceptible de generar una clientela que dota a l’immoble d’un valor econòmic addicional derivat de les persones que el freqüenten habitualment, es tracta d’una clientela susceptible de ser aprofitada per qui succeeixi a l’arrendatari en el tràfic mercantil, la qual cosa constitueix el fonament de la indemnització establerta pel legislador en l’article 34 LAU, puix que aquesta clientela és font d’ingressos i aporta estabilitat al negoci que explota el comerciant o empresari.

D’altra banda, la Sala reforça el seu argument indicant que si s’acudeix a una interpretació literal del precepte, segons la pròpia RAE, hauria d’entendre’s que en una activitat de bar “ens trobem davant un establiment obert públic, en el qual es procedeix a la venda de begudes que es consumeixen en el mateix local, dotat amb una terrassa amb tal finalitat, d’aquesta manera se satisfà la ingesta dels productes que oferta, amb l’estada en el local en funcions de descans o de lloc de trobada amb altres persones”, i, en definitiva, el client paga i consumeix una beguda en el propi establiment.

Així, l’activitat d’hostaleria pot incloure’s com a “activitat comercial de venda al públic”, sent procedent la indemnització establerta en l’article 34 LAU quan es compleixin la resta de requisits determinats en la norma.

2. El Tribunal Suprem consolida la doctrina sobre la incompatibilitat entre interessos de demora i comissions per descobert.

La recent Sentència núm. 1875/2025, dictada pel Tribunal Suprem el 17 de desembre de 2025, revesteix especial rellevància pel criteri que fixa respecte del règim jurídic aplicable a la meritació simultània d’interessos de demora i comissions per descobert en comptes de crèdit. El pronunciament adquireix particular transcendència per a les entitats financeres i per a les empreses que operen mitjançant pòlisses de crèdit, en confirmar que la prohibició de duplicitat retributiva resulta exigible fins i tot en relacions entre professionals, superant així el marc tradicional de protecció circumscrit a l’àmbit dels consumidors. Amb aquesta resolució, l’Alt Tribunal deixa sense efecte la sentència dictada en segona instància per l’Audiència Provincial de Madrid i restableix la decisió adoptada en primera instància.

La Sala Primera recorda que tradicionalment, conforme a l’Ordre Ministerial de 12 de desembre de 1989, les entitats de crèdit estaven facultades per a fixar lliurement les seves comissions, sempre que fossin transparents, estiguessin recollides en tarifes oficials publicades i comunicades al client, i responguessin a serveis efectivament prestats o a despeses reals. Aquest marc normatiu va evolucionar amb l’Orde EHA/2899/2011, que va introduir exigències reforçades en determinar que únicament poden percebre’s comissions o repercutir-se despeses quan derivin de serveis expressament sol·licitats o acceptats pel client, sempre que tals serveis hagin estat efectivament prestats.

En el context normatiu actual, la Sentència de referència analitza la configuració jurídica de la comissió per descobert i dels interessos de demora, subratllant que totes dues figures responen a naturalesa i finalitat distintes. D’una banda, la comissió per descobert té caràcter retributiu, en tant compensa al banc per la concessió d’una facilitat creditícia addicional quan permet al client disposar de fons més enllà del límit pactat en la pòlissa de crèdit. Per contra, els interessos de demora posseeixen una funció indemnitzatòria derivada de l’incompliment o retard en el pagament d’una obligació dinerària. Aquesta distinció funcional és essencial per a determinar si resulta admissible la seva coexistència en un mateix supòsit fàctic.

En el cas examinat, l’entitat financera va reportar simultàniament, durant el mateix període, una comissió del 4,50% sobre el saldo de major excés i uns interessos de demora del 29% sobre aquest mateix saldo excedit. La Sala aprecia que tots dos conceptes recauen sobre el mateix servei de descobert, de manera que el client suporta dues càrregues econòmiques distintes per un únic excés de disposició. Això contravé la doctrina consolidada pel propi Tribunal Suprem, especialment en la STS 176/2020, de 13 de març, així com l’asseguda pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea en assumptes com C‑621/17, Gyula Kiss, i C‑143/13, Matei, que proscriuen la imposició d’un doble gravamen retributiu quan no existeixi una correlativa i diferenciada contraprestació. El Tribunal Suprem cita expressament que, si l’entitat financera ja cobra l’interès de demora pactat sobre l’excés, no pot, al seu torn, cobrar una comissió sobre el major saldo descobert, perquè s’està retribuint sota dos conceptes distints un mateix servei.

A partir d’aquesta conclusió, la Sala estima el recurs de cassació, casa la sentència dictada per l’Audiència Provincial de Madrid i confirma íntegrament la resolució dictada en primera instància, ordenant la restitució completa de les quantitats indegudament cobrades en concepte de comissions de descobert. Es tracta d’una fallada de gran rellevància, radicant la nota distintiva del mateix en la seva aplicació fora de l’àmbit de protecció del Dret de consum. La Sala estén la prohibició de solapament retributiu a un supòsit en el qual el client és una empresa i, per tant, un professional que no ostenta la condició de consumidor. D’aquesta manera, el Tribunal Suprem afirma el caràcter estructural de la prohibició, de manera que aquesta ha d’operar en tota relació creditícia amb independència de la condició del client.

3. Responsabilitat d’administradors i solidaritat limitada en l’àmbit concursal.  

La Sentència del Tribunal Suprem de 3 de febrer de 2026, núm. 336/2026, estableix que la individualització de la responsabilitat concursal no implica necessàriament que sigui mancomunada, perquè això dependrà de si existeix una única conducta comuna atribuïble de manera conjunta a tots els administradors o diverses conductes diferenciades amb distinta participació.

S’introdueix un canvi de paradigma respecte a la jurisprudència anterior en fixar criteris rellevants sobre l’aplicació del ja derogat article 172 bis i actual article 456 del reial decret legislatiu 1/2020, de 5 de maig, pel qual s’aprova el text refós de la Llei Concursal (TRLC), relatiu a la condemna al dèficit concursal.

En el cas analitzat, una societat anònima va ser declarada en concurs a instàncies de creditors i l’Administració Concursal va sol·licitar la qualificació culpable, fonamentalment per retard en la sol·licitud del concurs. Els membres del consell d’administració – inclòs el conseller delegat – van ser declarats persones afectes per la qualificació.

En primera instància, el concurs va ser declarat culpable i es va fixar un agreujament de la insolvència, condemnant-se als administradors a cobrir el dèficit en funció del temps en el càrrec, amb una responsabilitat solidària modulada per límits individuals. Es va distingir entre el conseller delegat, a qui es va atribuir un 100% de responsabilitat, a causa del seu paper executiu i directe, i els consellers no executius, la responsabilitat dels quals es va reduir al 35%, en considerar-se que exercien funcions essencialment deliberants.  Així, la sentència va establir límits individuals basats en el temps efectiu en el càrrec i va mantenir la solidaritat únicament fins a aquests límits màxims.

L’Audiència Provincial va elevar l’agreujament de la insolvència i va afegir una nova causa de culpabilitat per incompliment substancial de la gestió de comptabilitat. Així mateix, va revisar la graduació de responsabilitat, mantenint el 100% per al conseller delegat i distribuint la responsabilitat de la resta de consellers segons el seu període de permanència. Va ratificar igualment que tots respondrien solidàriament, encara que només dins dels límits individuals, ja que el deure d’instar el concurs recau sobre un òrgan col·legiat, i l’omissió és conjunta mentre els seus membres formin part del consell. Aquesta resolució va anticipar la interpretació clau de l’article 172 bis TRLC, això és, la individualització segons participació i temps, i que la solidaritat pot coexistir amb límits individuals.  

El Tribunal Suprem confirma els criteris de l’apel·lació i conclou que la condemna al dèficit no és automàtica i que ha d’analitzar-se si la conducta imputada va causar o va agreujar la insolvència, en quina mesura ho va fer i quina participació va tenir cada administrador. A més, assenyala que la individualització és obligatòria quan existeixen diversos condemnats, de manera que ha de fixar-se per a cadascun una quantia d’acord amb la seva participació, sent el temps en el càrrec un criteri vàlid per a mesurar la seva incidència en l’agreujament de la insolvència. Finalment, aclareix que no existeix contradicció entre fixar quotes o percentatges individuals i establir solidaritat fins al límit màxim de cadascun, la solidaritat es justifica perquè el deure de sol·licitar concurs recau en l’òrgan col·legiat i l’omissió és conjunta mentre cada membre formi part d’aquest.

En conclusió, la sentència confirma que la individualització de la responsabilitat dels consellers no exclou la solidaritat quan existeix una conducta omisiva comuna de l’òrgan col·legiat, mantenint-se així una solidaritat amb límits individuals en funció de l’abast concret de la conducta atribuïda a cada conseller.