Comentarios a la nueva Ley 11/2020 de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en el ámbito de Cataluña.

Con fecha 21 de septiembre de 2020 se ha publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 22 de septiembre de 2020.

La Ley 11/2020 reconoce las graves dificultades económicas para el acceso a la vivienda y para permanecer en ella, agravada aún más por la pandemia de Covid-19, y, en consecuencia, regula un régimen excepcional de contención de rentas de alquiler aplicable en zonas que hayan sido declaradas áreas con mercado de vivienda tenso. Dicha contención de la renta de alquiler se instrumenta mediante la aplicación de un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, determinado por el departamento competente en materia de vivienda. Este índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas, así como de los márgenes superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, vivienda amueblada, etc.), incrementado o minorado, como máximo, en un cinco por ciento.

De acuerdo con la Ley, el régimen de contención de rentas gira en torno a las siguientes reglas: (i) existencia de un importe máximo de la renta que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato de alquiler y (ii) imposibilidad de rebasar el importe consignado en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda hubiera sido arrendada dentro de los cinco años anteriores. En el marco de esta segunda regla, la Ley indica los incrementos que se pueden aplicar y las excepciones que pueden concurrir. Ambas reglas se complementan con normas que permiten que el arrendatario asuma gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la normativa de arrendamientos urbanos, o que se le repercuta el coste de la ejecución de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite fijado por las reglas generales, con condiciones específicas en cada caso. Cabe señalar también que este régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de gran rehabilitación.