Cláusulas abusivas en los contratos de arrendamiento de vivienda

El Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona, en su sentencia nº 3/2023, ha declarado nulas varias cláusulas de un contrato de arrendamiento de vivienda concertado entre un fondo de inversión y una arrendataria que ostenta la consideración de consumidora.

La arrendataria demandó a la entidad arrendadora argumentando que varias de las cláusulas que se incluían en su contrato de arrendamiento tenían la consideración de condiciones generales de la contratación y que no habían sido negociadas individualmente, generando con ello una vulneración de los derechos de los consumidores, falta de reciprocidad y un desequilibrio entre las prestaciones de las partes, debiendo ser catalogadas como abusivas.

El Juzgado, tras realizar el control de transparencia y de abusividad y analizar la normativa aplicable, esto es, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (“TRLGDCYU”) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), da la razón a la arrendataria y considera abusivas varias cláusulas del contrato por los siguientes motivos:

 Cláusula que permite retener el importe de la fianza: El juzgador considera que esta cláusula limita de forma desproporcionada los derechos del arrendatario, en tanto que es el arrendador quien debe soportar los gastos que deban realizarse una vez concluya el arriendo que sean consecuencia de un uso ordinario o por el mero transcurso de tiempo.

 Cláusula que impone una penalización por demora en el desalojo al triple de la renta diaria por día de retraso: Se considera abusiva en tanto que establece una indemnización que resulta desproporcionada para el consumidor si no cumple con sus obligaciones.

 Cláusula de renuncia a derechos en caso de la interrupción de suministro por causa ajena al arrendador: Se considera abusiva en tanto que genera una inversión de las obligaciones contractuales ya que implícitamente exonera al arrendador de cumplir con una obligación contractual, prevista legalmente, como es la de garantizar la habitabilidad del inmueble, negando además un derecho del arrendatario como es el de tener la posibilidad de pedir la resolución del contrato por la falta de habitabilidad del inmueble.

 Cláusula que da al arrendador derecho a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado, previo aviso, para comprobar su buen funcionamiento: Se considera abusiva por no respetar la igualdad de derechos y deberes entre las partes, pudiendo ser contraria a la normativa ya que la ley obliga al arrendatario a responder de la buena conservación y mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones al tiempo de extinguirse la relación contractual y no antes. En este sentido, la referida cláusula impone o una obligación que contradice los deberes contractuales legalmente previstos.

 Cláusula que permite la resolución por incumplimiento no esencial y la no devolución de cantidades en caso de resolución imputable al arrendador: Se considera abusiva en tanto que contradice la normativa al excluir el efecto jurídico propio de toda resolución contractual, es decir, impide la posibilidad del arrendatario de exigir la restitución de rentas en los casos en los que la resolución sea imputable al arrendador.

 Cláusula que impone una serie de gastos por incumplimiento: Se considera abusiva porque, pese a que se limita a recoger el criterio general objetivo de condena en costas por vencimiento, no tiene en cuenta la posibilidad de allanamiento del arrendatario, la necesidad de que el arrendador realice reclamaciones extrajudiciales para valorar la posible mala fe o no del arrendatario, o dudas de hecho o de derecho, que podrían excepcionar la regla general de imposición de costas, excluyendo los matices y circunstancias consideradas por el legislador.

 Cláusula que dispone que las cláusulas de este contrato han sido negociadas individualmente como una imposición o renuncia o limitación de derechos al consumo: Esta cláusula tácitamente impone la carga de la prueba de la no negociación

individual al consumidor, contraviniendo la legislación aplicable, debiendo ser considerada como abusiva.

 Cláusula que impone el pago del seguro de impago de rentas al arrendatario (contenida en una adenda al contrato): El juzgador también considera abusiva esta cláusula porque obliga al arrendatario a asumir un gasto que ha sido contratado por el arrendador y que beneficia únicamente a este último, quebrantando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes en una relación contractual.

En base a lo anterior el Juzgado de Primera Instancia falla a favor de la arrendataria y establece, en virtud del artículo 83 del TRLGDCYU, que las cláusulas declaradas abusivas serán nulas y se tendrán por no puestas en el contrato, subsistiendo el resto del mismo.