1. Nueva Ley 3/2024 de medidas urgentes en materia de vivienda en Baleares.

El Parlamento de las Islas Baleares ha aprobado la Ley 3/2024, de 3 de mayo, una normativa que introduce medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en la Comunidad. Esta ley busca contribuir a la efectividad del derecho a la vivienda reconocido en la Constitución Española y en el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, de acuerdo con los principios de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

A continuación, se muestran los puntos clave de esta nueva Ley:

A. Viviendas de Precio Limitado (VPL).

La Ley 3/2024 introduce el concepto de Viviendas de Precio Limitado (VPL), como figura contrapuesta a la vivienda libre ordinaria y que tiene las siguientes características:

  • Limitación del precio máximo de compraventa y alquiler.
  • Superficie máxima: 90 m² útiles.
  • Destino: Deben estar destinadas a ser el domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, los cuales no pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna otra vivienda en España.

La ley distingue entre dos tipos de VPL:

  • VPL Tipo 1: Viviendas creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, sin incremento de edificabilidad.
  • VPL Tipo 2: Viviendas de nueva planta o resultado de aumentos de edificabilidad, con un mayor coste de inversión y, por lo tanto, un mayor coeficiente multiplicador del precio máximo.

B. Registro Autonómico de Viviendas de Precio Limitado.

Se crea un registro administrativo y público para las VPL, donde se inscribirán todas las viviendas que cumplan con los requisitos establecidos por la ley. Este registro permitirá un control más eficiente y transparente de las viviendas sujetas a esta normativa.

C. Medidas Temporales.

Las medidas contenidas en la ley, de carácter temporal, quedan circunscritas al suelo urbano y, preferentemente, a la intervención de los edificios existentes. Las actuaciones también pueden realizarse en parcelas no edificadas de suelo urbano. Se distinguen dos grupos de medidas:

Medidas dentro de la edificabilidad permitida:

  • Reconversión de locales comerciales y oficinas en viviendas.
  • Incremento de la densidad residencial en zonas residenciales plurifamiliares.
  • División de viviendas unifamiliares que cumplan con determinadas dimensiones y medianeras.
  • Finalización de edificaciones inacabadas con licencia caducada, medida que ya estaba prevista para las viviendas protegidas.

Medidas con incremento de edificabilidad:

  • Incremento de las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico.
  • Adecuación de la edificabilidad de dotaciones públicas y equipamientos privados para destinarlos a VPL.

D. Procedimiento de Autorizaciones.

El procedimiento para la obtención de autorizaciones se basa en la licencia urbanística preceptiva para el inicio de obras y la licencia de primera ocupación para el final de obra. Si bien para actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación, se faculta a los promotores para que utilicen el régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, pero con la preceptiva licencia de primera ocupación para el procedimiento de final de obra.

E. Alojamiento con Espacios Comunes Complementarios.

Se crea una nueva tipología de vivienda denominada “alojamiento con espacios comunes complementarios”, en la que se incluyen los nuevos modelos de convivencia como el coliving o el cohousing.

F. Medidas Contra el Alquiler Turístico Ilegal.

La ley endurece las medidas contra la comercialización ilegal de viviendas para alquiler turístico, permitiendo la clausura temporal de viviendas que se destinen de manera ilegal para este fin.

G. Agentes Inmobiliarios

La Ley también regula los requisitos y obligaciones para ejercer la actividad de agente inmobiliario, con el objetivo de favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores. En particular, se adoptan las siguientes medidas:

  • Obligación de los agentes de inscribirse en el Registro Oficial De Agentes Inmobiliarios De Baleares, debiendo acreditar el cumplimiento de los requisitos de capacitación y actuación profesional correspondientes.
  • Los agentes estarán ahora sujetos a cumplir con determinados deberes y obligaciones en la prestación de sus servicios de intermediación, como deber de proporcionar información completa y precisa sobre las propiedades, incluyendo el precio final junto con los impuestos y gastos adicionales que correspondan, mantener un seguro de responsabilidad civil y un seguro de caución o fianza, asegurar que los interesados reciban información adecuada de los técnicos oportunos en materia urbanística, fiscal, eficiencia energética, medioambiental…
  • La ley también refuerza la importancia de la nota de encargo, la cual deberá cumplir con unos mínimos obligatorios y detallar claramente los servicios ofrecidos, los derechos y deberes de las partes, y la remuneración del agente, entre otros aspectos relevantes.

2. La necesaria relación causal directa en la acción individual de responsabilidad por deudas contra el administrador de una sociedad.

En su reciente Sentencia 217/2024, de 24 de febrero de 2024, el Tribunal Supremo ha abordado los requisitos exigidos para estimar una acción individual de responsabilidad por deudas contra el administrador de una sociedad.

En el caso en cuestión, el acreedor de una sociedad interpuso un procedimiento ejercitando una acción individual, prevista en los artículos 236 y 241 de la Ley de Sociedades de Capital (en adelante “LSC”), por considerar que la inactividad de los administradores para una liquidación ordenada de la sociedad frustró el cobro de su crédito.

Asimismo, ejercitó una acción de responsabilidad por deudas, ex art. 367 de la LSC, alegando que, al no haber adoptado las medidas previstas legalmente tras la concurrencia de una causa de disolución, los administradores sociales debían ser responsables solidarios de las deudas posteriores.

En relación con esta última acción, el Tribunal Supremo ha confirmado la estimación parcial de la Audiencia Provincial de Barcelona,  que condenó a los administradores demandados al pago de las deudas posteriores al acaecimiento de la causa de disolución, al apreciar, resumidamente, que la sociedad estaba incursa en causa de disolución por pérdidas desde 2010 y que, si bien uno de sus administradores solicitó la disolución judicial, lo hizo ya fuera del plazo de dos meses previstos legalmente.

Respecto a la acción individual, el Tribunal Supremo, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial, ha reiterado la línea jurisprudencial respecto a la necesaria relación de causalidad de un impago con la actuación del administrador, en tanto directamente imputable a la misma.

En este sentido, ha recordado que los presupuestos requeridos son (i) un comportamiento activo o pasivo de los administradores; (ii) que tal comportamiento sea imputable al órgano de administración en cuanto tal; (iii) que la conducta del administrador sea antijurídica por infringir la ley, los estatutos o no ajustarse al patrón de diligencia exigible a un ordenado empresario y a un representante leal; (iv) que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño; (v) que el daño que se infiere sea directo al tercero, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y (vi) la relación causal entre la conducta antijurídica y el daño directo ocasionado al tercero.

Respecto a este último punto, el Tribunal Supremo ha sido inequívoco al referir que, ni siquiera cuando la sociedad deviene en causa de disolución por pérdidas y no es formalmente disuelta, se le puede imputar al administrador las mismas directamente, a no ser que conste que, en caso de haberlo sido, sí hubiera sido posible al acreedor hacerse cobro de su crédito.

En el caso en cuestión, no se acredita la relación de causalidad, esto es, que de haberse realizado la correcta disolución y liquidación sí hubiera sido posible al acreedor cobrar su crédito, total o parcialmente. Dicho de otro modo, que el cierre de hecho impidió el pago del crédito.