La incidencia de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU en el traspaso de arrendamientos de local de negocio.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado en su sentencia nº 669/2022, de 14 de octubre de 2022, acerca de la aplicación de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) cuando se hayan producido traspasos de arrendamiento de locales de negocio. Los antecedentes de hecho analizados son los siguientes:
En octubre 1949 se firma un contrato de arrendamiento de local de negocio. Aproximadamente entre 1989 y 1990 (fecha no concretada en el procedimiento) fallece el arrendatario, subrogándose su hija en su posición contractual. En 1992, la arrendataria cede por traspaso los derechos arrendaticios con el consentimiento de la arrendadora.
En 2008 fallece la arrendadora y en 2019 su heredera requiere al arrendatario (persona física) para que voluntariamente desaloje el inmueble por entender que el contrato finalizaba el 1 de enero de 2020, negándose el arrendatario por entender que el arrendamiento del local subsiste hasta su fallecimiento o jubilación. Ante esta negativa, la arrendadora presenta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, amparándose en la disposición transitoria tercera, apartado B) 3., párrafos cuarto, quinto y sexto, considerando que, al haberse transmitido el local, por traspaso, en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley, el arrendamiento se extingue por el transcurso del número de años que quedaren hasta computar veinticinco años; es decir, el 1 de enero de 2020.
La primera instancia finaliza con sentencia desestimatoria de la demanda por considerar el juzgado que las normas en las que se apoya la demandante no resultan de aplicación, puesto que se refieren a los casos en que se produzcan subrogaciones con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU. Contra dicha resolución la demandante interpuso recurso de apelación ante la Audiencia que dicta sentencia revocatoria, frente a la cual el arrendatario interpone recurso de casación.
En particular, la controversia se funda en la interpretación que debe darse a la Disposición Transitoria Tercera B) 3, párrafos cuarto, quinto y sexto de la LAU (utilizados por la demandante para fundamentar su pretensión) para determinar la duración del arrendamiento del local de negocio, dado que el arrendamiento se funda en un contrato anterior a la ley de 9 de mayo de 1985, que fue objeto de una subrogación a favor de la hija del arrendatario, y de un posterior traspaso al demandado en el procedimiento en 1992, y, por tanto, antes de entrada en vigor de LAU de 1994.
El Alto Tribunal se pronuncia al respecto haciendo una distinción entre los términos de traspaso y subrogación. Así, la subrogación tiene su origen en la ley y opera a favor de personas predeterminadas por la norma vinculadas con el arrendatario, sin que quepa la posibilidad de extenderla a otras distintas, y es gratuita para el subrogado; mientras que el traspaso es un negocio jurídico oneroso, susceptible de celebrarse con terceras personas, y se lleva a efecto necesariamente en vida del arrendatario cedente, siendo de aplicación al supuesto enjuiciado los apartados cuarto, quinto y sexto de la disposición transitoria. No obstante, acentúa que dicha disposición transitoria parte de una regla general contenida en su primer apartado: “los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”.
El Supremo considera que no puede interpretarse el párrafo sexto en el sentido de que “sea una específica causa de extinción de los contratos de arrendamiento, cuyos derechos se adquiriesen por traspaso en el precitado periodo crítico de los diez años anteriores a la vigencia de la nueva LAU, a modo de excepción a la regla general de pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.”
Así, mantener la interpretación de la Audiencia supondría “convertir la norma del párrafo sexto en un precepto autónomo, carente de conexión con los párrafos anteriores cuarto y quinto de la disposición transitoria, a pesar de que precisamente en función de ellos construye su proposición normativa y justifica su razón de ser, pues amplía en cinco años los plazos previstos en el párrafo anterior que, a su vez, limita la duración de los traspasos que se lleven a efecto al amparo del párrafo cuarto”, y que constituiría una excepción a la regla general del párrafo primero.
Por este motivo la Sala falla a favor del arrendatario casando la sentencia de la Audiencia y confirmando el fallo del Juzgado de Primera Instancia.