Comentarios a la Sentencia del Tribunal Supremo, de 11 de abril de 2018, sobre la inclusión de cláusulas penales en los contratos de arrendamiento de un local
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2018 valora si estamos ante una cláusula penal incluida en un contrato de arrendamiento, en la cual se establece que para el supuesto de terminación anticipada del contrato, cuya vigencia es de 30 años, el arrendatario se compromete a pagar las rentas que se hubieran devengado si el contrato hubiese durado 10 años.
Se discute si se está ante una cláusula penal desproporcionadamente onerosa que podría ser objeto de moderación por los tribunales o si procede el cumplimiento de lo pactado para el caso que el arrendatario desistiera del mismo.
En el caso enjuiciado, la demandada es una entidad bancaria que ha devenido arrendataria del local litigioso debido a los pactos suscritos con la anterior arrendataria. La decisión de rescindir el contrato no se debe a las circunstancias económicas que giran alrededor del mantenimiento del contrato, sino a la falta de interés en su continuidad, por lo que se plantea si, en estas circunstancias procede el cumplimiento de lo pactado o si debe moderarse la cantidad estipulada en caso de desistir la entidad arrendataria.
En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos, lo que supone la libertad de introducir una cláusula por la cual se faculte a una de las partes a poner fin a la relación contractual, así como pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de dicha facultad. Las sentencias que versan sobre moderación de la cantidad pactada en los supuestos de desistimiento en los contratos de arrendamiento de locales de negocio han alcanzado soluciones distintas dependiendo del supuesto de hecho y de las circunstancias propias de cada caso. En este caso concreto, el Alto Tribunal no considera irracional que, en un contrato con una duración de treinta años, se comprometa el pago de la renta durante los diez primeros años y sea la arrendataria, cuya voluntad es desistir del contrato, la que afronte el pago de dicha penalización.
Puesto que la doctrina del enriquecimiento injusto tiene como finalidad evitar adjudicaciones patrimoniales contrarias a derecho, el Alto Tribunal afirma que el hecho de que se cumpla aquello previsto libremente por las partes en un contrato, que no ha sido declarado nulo ni sobre lo que se han ejercido acciones dirigidas a declarar su irregularidad, no debe llevar a que la cantidad pactada deba ser moderada.
En conclusión, se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de primera instancia, no procediéndose a la moderación de la indemnización pactada por resolución anticipada del contrato de arrendamiento.