1. La vinculación ob rem entre dos fincas o más fincas.

En su Resolución de 3 de mayo de 2023, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante “DGSJFP”) ha abordado la llamada vinculación ob rem entre una finca registral y una parte de otra, delimitando los requisitos básicos para que se pueda inscribir dicho extremo en cualquier Registro de la Propiedad.

La vinculación ob rem entre dos o más fincas se da cuando entre ellas existe un vínculo que las mantiene unidas, por una causa económica y jurídica, que impide separar su titularidad. Lo anterior implica que cualquier acto de transmisión o gravamen ha de producirse sobre ambas fincas conjuntamente, y a favor de un mismo adquirente.

En el caso objeto de análisis por la DGSJFP, varios hermanos aceptaron la herencia de su difunto padre constituyendo, al mismo tiempo, una vinculación ob rem entre la finca registral X (compuesta por casa con patio y corral, este último no colindante con la casa) y una tercera parte indivisa de la finca registral Y (pasillo que permite acceder desde la casa al corral). Dicho pasillo ya pertenecía al fallecido, junto con dos vecinos más, por terceras partes indivisas.

La Resolución de la DGSJFP recuerda, en primer lugar, los requisitos básicos para que pueda inscribirse la vinculación ob rem: (i) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación; (ii) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación; (iii) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.

Advirtiendo los anteriores requisitos, la DGSJFP concluye que los mismos se dan en este caso, pues lo que únicamente se pretendía era convertir una porción ideal – una tercera parte indivisa del pasillo – en una concreta superficie, con descripción y linderos, por la que se realizará el acceso al corral anejo enclavado.

2. Alcance del allanamiento. Doctrina sobre la renuncia y desistimiento de derechos en el procedimiento judicial civil.

El Tribunal Supremo, en su sentencia nº 1216/2023, de 7 de septiembre, se pronuncia respecto del alcance del allanamiento, en interpretación de los artículos 19, 20 y 21 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y recuerda su doctrina sobre el ejercicio de la renuncia y el desistimiento de derechos.

En el marco de un procedimiento civil de declaración de nulidad de cláusulas abusivas y de reclamación de cantidades contra una entidad bancaria, se discute en primera y segunda instancia sobre el alcance de un escrito de allanamiento presentado por el banco en el que, a pesar de hacerse constar en el encabezado que el allanamiento es total, en el cuerpo del escrito únicamente se abordaban algunas de las pretensiones contenidas en el escrito de demanda.

El Juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda presentada por el particular, al entender que la entidad bancaria se había allanado a todas las pretensiones ejercitadas por el particular. Sin embargo, en segunda instancia, tras estudiar todas las pretensiones formuladas por la parte actora, la Audiencia Provincial de Zaragoza estimó parcialmente la demanda, al considerar que algunas de ellas no habían sido reconocidas de forma expresa por el banco y, por tanto, podían ser objeto de revisión.

Ya en sede de recurso por infracción procesal y casación, el Tribunal Supremo, con cita de su propia jurisprudencia, entre otras, la STS 11/2012, de 19 de enero, y la STS 571/2018, de 15 de octubre, recuerda que <<el allanamiento es una manifestación de conformidad con la petición contenida en la demanda, hecha por el demandado al contestar a ella, y constitutivo de un medio de extinción del proceso en virtud del reconocimiento y conformidad del demandado, que puede comprender todas las materias de carácter privado que sean objeto de pretensión por las partes y que sean disponibles por ellas>>.

En este sentido, el Supremo determina que el allanamiento es una facultad de disposición sobre el objeto del proceso que la ley reconoce al demandado, y que, en la medida en que ello comporta una renuncia de derechos, éste debe de ser claro e inequívoco. Por otro lado, el Alto Tribunal, añade que <<la renuncia ha de ser, además de personal, clara terminante e inequívoca, sin condicionante alguna, con expresión indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma, y revelación expresa o tácita, pero mediante actos concluyentes igualmente claros e inequívocos>>.

Finalmente, tras analizar el caso en cuestión, el Tribunal Supremo concluye que la declaración de allanamiento efectuada por la entidad bancaria fue expresa e individualizada, tratándose de un escrito en el que se manifestaba la voluntad de poner término al procedimiento exclusivamente respecto a una de las pretensiones, y debiéndose limitar los efectos del allanamiento a la estimación de la única pretensión a la que se refería.

3. Delimitación de responsabilidades por defectos constructivos.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 1.574/2023 de 14 de noviembre, versa sobre la responsabilidad por defectos y la distribución de responsabilidades entre los distintos agentes de la edificación, particularmente entre el proyectista y el director de ejecución, cuando los daños tengan su origen en materiales o productos defectuosos.

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el proyectista es aquel “agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto” (Artículo 10 LOE), determinando el Supremo que el proyectista será responsable de los defectos que se deriven de las “ineficiencias, insuficiencias e incorrecciones del proyecto”, tanto causadas directamente por él como por las personas de las que deba responder, incluyendo aquellos daños materiales que se hayan ocasionado con causa del proyecto.

Por otro lado, la LOE indica que el director de ejecución es “el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado”. Según el Tribunal Supremo, se trata del responsable de la dirección y control de la obra en todo lo relacionado a la ejecución material, debiendo impartir instrucciones al constructor y responsabilizándose del control directo de la obra y de los materiales empleados en tanto que se trata de un “experto en materiales y construcción”.

Ahora bien, si los productos fueran defectuosos pese a cumplir con las especificaciones de calidad, el responsable será el constructor o el suministrador, y no el director de ejecución salvo que el defecto debiera haber sido advertido por este en base a sus “especiales conocimientos técnicos”. De este modo, un producto o material puede generar defectos constructivos por dos motivos:

  1. Porque no sea adecuado objetivamente e incumpla prescripciones técnicas, en cuyo caso la responsabilidad será imputable al suministrador (que, a su vez, dará lugar a una imputación por hecho ajeno del constructor), o del director de ejecución, “si uno y otro debieron haber advertido que el producto no era objetivamente adecuado, o si debieron disponer la realización de determinadas pruebas o ensayos”.
  2. Porque, pese a que fuera adecuado objetivamente y cumpliera con las prescripciones técnicas, no resultara idóneo para su uso o instalación en una determinada obra, siendo responsable por dicha actuación el agente de la edificación que hubiera decidido utilizar el producto causante de los defectos.

En el supuesto de autos, el Supremo considera que la responsabilidad del director de ejecución se sobrepasa, afectando también a la del proyectista al tratarse de unos daños estructurales causados por una mala elección de los materiales empleados en la fachada y subestructura, principalmente por la falta de resistencia de los mismos, y no únicamente una cuestión de calidad de los materiales o un defecto en la colocación. En este sentido, el proyectista debe ser considerado responsable por tratarse de daños que afectan a la habitabilidad del inmueble con relación a aspectos funcionales de los propios elementos constructivos, que no solo han generado defectos estéticos, sino que también han puesto en riesgo la estabilidad de la subestructura. Acaba el Alto Tribunal precisando que la responsabilidad del proyectista es sin perjuicio de las posibles responsabilidades del director de ejecución que podrían ser concurrentes si los desperfectos tuvieran su origen en parte a error en el proyecto y en parte a la supervisión o control de la ejecución del mismo.