El informe de 24 de marzo de 2026 aborda una cuestión clave para propietarios e inversores: cómo debe interpretarse el concepto de gran tenedor desde la vertiente del derecho de vivienda y qué criterios se aplican para determinar cuándo una persona queda sujeta a las limitaciones propias de esta condición.

Uno de los aspectos que el informe aclara es el ámbito territorial del cómputo de viviendas. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la condición de gran tenedor solo se alcanza cuando las viviendas se encuentran dentro de una misma zona tensionada, sin que puedan acumularse inmuebles situados en áreas diferentes. En cambio, fuera de estas zonas, el cómputo se amplía al conjunto de viviendas de uso residencial situadas en España, siempre que al menos una esté ubicada en Cataluña.

El documento también delimita con precisión qué inmuebles pueden computarse como vivienda desde la perspectiva civil. Solo se tienen en cuenta los inmuebles urbanos de uso residencial susceptibles de incorporarse al mercado de vivienda habitual. Quedan excluidos los inmuebles rústicos, así como aquellos destinados a usos terciarios o turísticos, como hoteles, apartahoteles o residencias de estudiantes. En estos casos, prevalece la calificación urbanística y la finalidad real del inmueble sobre su posible apariencia formal.

Otra cuestión relevante es el tratamiento de las copropiedades. El informe descarta que baste con contar el número de fincas y establece que, en zonas tensionadas, debe atenderse a los porcentajes de titularidad. La condición de gran tenedor se alcanza cuando la suma de las participaciones equivale al dominio pleno de cinco viviendas. Este criterio proporcional evita distorsiones y se centra en el control efectivo del parque residencial, alineándose con la finalidad social de la norma.

En relación con el estado de los inmuebles, el informe diferencia claramente entre situaciones. No computan las viviendas en construcción ni aquellas declaradas legalmente en ruina, al no ser aptas para su incorporación inmediata al mercado. La ausencia de cédula de habitabilidad, por sí sola, no excluye el inmueble del cómputo, salvo que se acredite de forma concluyente que nunca podría obtenerla. De nuevo, la clave es la aptitud real del bien como vivienda.

El análisis también confirma que la vivienda habitual del propietario sí se computa para determinar la condición de gran tenedor, al no existir una exclusión expresa en la normativa de vivienda. Asimismo, se reafirma el principio de separación de patrimonios en el ámbito societario: cada persona jurídica se analiza de manera independiente, sin acumulación automática de viviendas entre sociedades vinculadas ni imputación directa a los socios.

Por último, el informe muestra un enfoque claramente funcional en el tratamiento de los derechos reales. No solo se tiene en cuenta al propietario pleno, sino también al usufructuario, por ser quien puede destinar la vivienda al alquiler y obtener sus frutos. En cambio, los inmuebles integrados en una herencia pendiente de aceptación quedan fuera del cómputo, al no existir todavía un titular efectivo.

En conjunto, el documento aporta criterios interpretativos relevantes a preguntas del Colegio Notarial de Cataluña que permiten entender cuándo y por qué una persona es considerada gran tenedora, subrayando que la aplicación de este concepto depende más de la realidad económica y funcional de los inmuebles que de una lectura estrictamente formal de la titularidad.

2. Validez de la convocatoria de junta dirigida al presidente del consejo del socio-persona jurídica.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 475/2026, de 18 de marzo, se ha pronunciado sobre la validez de una convocatoria de junta notificada al presidente del consejo de administración de un socio-persona jurídica, cuando dicha comunicación no llega a recibirse en el domicilio social.

Con carácter previo, el Tribunal se pronuncia sobre la validez del método de envío de la convocatoria, en tanto que fue realizada mediante burofax pese a que la forma prevista por los estatutos era la carta certificada con acuse de recibo, admitiendo su validez dada la similitud funcional entre ambos medios, pasando a centrarse en determinar si la recepción de la convocatoria por el presidente del consejo implicó el conocimiento de la misma por la sociedad.

El Alto Tribunal hace un análisis de la normativa aplicable a las notificaciones a las sociedades, cuyo régimen se encuentra previsto en el artículo 235 de la Ley de Sociedades de Capital (“LSC”), que establece lo siguiente: “Cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores. En caso de consejo de administración, se dirigirán a su Presidente”.

Según la Sala, y de conformidad con dicho artículo, el presidente del consejo de administración tiene, expresamente, la legitimación para recibir notificaciones en nombre de la sociedad, no pudiendo servir de justificación para no recibir las mismas el no dirigir efectivamente la sociedad o no dedicarse a las tareas de gestión, puesto que dichos argumentos irían en contra de los deberes inherentes al cargo y del estándar de diligencia exigible a los administradores, y particularmente en contra de lo dispuesto en el artículo 209 LSC que atribuye a los administradores las competencias de gestión y representación de la sociedad.

En este sentido, y en relación con el artículo 235 LSC, el Supremo estima el recurso de casación, declarando la validez de la convocatoria y determina que no es admisible que el presidente de un consejo de administración omita el cumplimiento de las funciones propias del cargo como es la recepción y gestión de comunicaciones, recordando que los deberes de los administradores son inherentes al cargo, que deben cumplirse de acuerdo con los estándares de diligencia necesarios, y que su incumplimiento puede implicar la activación del sistema de responsabilidad previsto en la LSC, con las consecuencias legalmente previstas.

3. El régimen de las participaciones sin voto y la delimitación del alcance del artículo 99.3 de la Ley de Sociedades de Capital.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2026 (núm. 440/2026) afirma que no puede vaciarse de contenido el régimen de las participaciones sin voto mediante una interpretación anticipada del artículo 99.3 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC).

El artículo 99.3 LSC establece que, si las participaciones sin voto no perciben el dividendo mínimo por falta de beneficios distribuibles, dicho dividendo debe abonarse en los cinco ejercicios siguientes. Mientras persista ese impago efectivamente constatado, el socio recupera de forma transitoria el derecho de voto en igualdad de condiciones que los socios ordinarios, sin perder sus ventajas económicas.

El supuesto enjuiciado tiene su origen en la impugnación de un acuerdo adoptado por una sociedad de responsabilidad limitada integrada por tres socios, con el capital social distribuido en partes iguales. En el año 2018, como consecuencia de una modificación estatutaria, uno de los socios pasó a ser titular de 100 participaciones carentes de derecho de voto.

Posteriormente, en la junta general celebrada en marzo de 2019, se sometió a debate y votación la enajenación, mediante subasta, de un activo esencial de la sociedad. En dicha junta, el socio titular de participaciones sin voto votó a favor del acuerdo, al igual que otro de los socios, mientras que el tercero votó en contra. El presidente de la junta admitió el ejercicio del derecho de voto por parte del socio cuyas participaciones carecían de tal facultad, siendo ese voto determinante para la aprobación del acuerdo. Ante esta circunstancia, el socio disidente impugnó el acuerdo social.

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la interpretación del artículo 99.3 LSC, declarando que, cuando las participaciones sin voto se crean en un momento concreto del ejercicio, su régimen jurídico despliega efectos desde ese mismo momento. En consecuencia, su titular queda privado del derecho de voto en las juntas posteriores, salvo que llegue a cumplirse efectivamente el presupuesto previsto en el apartado 3 del citado precepto legal.

La Sala precisa que dicho presupuesto no se cumple por el mero hecho de que todavía no se haya abonado el dividendo mínimo. Para que opere el artículo 99.3 LSC es necesario, con carácter general, que haya finalizado el primer ejercicio afectado y que las cuentas anuales hayan sido aprobadas, de manera que pueda constatarse la inexistencia de beneficios repartibles. De forma alternativa, también se entiende cumplido este requisito cuando haya transcurrido el plazo legal para la celebración de la junta general ordinaria sin que esta se haya celebrado o sin que se hayan aprobado las cuentas anuales.

Aplicando esta interpretación al caso concreto, el Tribunal concluye que en marzo de 2019 aún no se había cumplido el presupuesto exigido por el artículo 99.3 LSC, puesto que no se había celebrado la junta general ordinaria para la aprobación de las cuentas correspondientes al ejercicio 2018 —primer ejercicio respecto del cual el titular de las participaciones sin voto pudo haber tenido derecho al dividendo mínimo— ni había vencido el plazo legal para su celebración. En consecuencia, en la junta general de marzo de 2019 no debía haberse permitido votar al socio titular de dichas participaciones.

La Sala analiza asimismo la impugnación del acuerdo adoptado y aplica el test de resistencia previsto en el artículo 204.3.d) LSC. Tras constatar que el acuerdo de venta de un activo esencial requería mayoría simple, conforme al artículo 198 LSC, el Tribunal aprecia que el voto inválido fue determinante para su aprobación, ya que, de haberse excluido, el resultado de la votación habría sido de empate entre los dos votos restantes. En consecuencia, procede declarar la nulidad del acuerdo impugnado.

La sentencia concluye que, mientras no concurra de manera efectiva el supuesto de falta de satisfacción del dividendo mínimo en los términos legalmente previstos, el titular de participaciones sin voto no puede ejercer el derecho de voto.

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La Sentencia núm. 132/2025 de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 28ª), de 4 de abril de 2025, resuelve un conflicto societario en torno a la validez del ejercicio del derecho de suscripción preferente por parte de un socio en una ampliación de capital de una sociedad mercantil. La controversia gira en torno a si la disposición de fondos por parte de dicho socio vulneró el artículo 160.f) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (TRLSC), al tratarse presuntamente de un activo esencial sin acuerdo de la Junta.

La Audiencia reitera el criterio ya sostenido en su sentencia núm. 392/2022, confirmando que la infracción del artículo 160.f) TRLSC no conlleva automáticamente la nulidad del negocio jurídico celebrado. Dicha norma tiene una finalidad interna de control entre la Junta y el órgano de administración, en el marco del buen gobierno corporativo, pero no constituye un requisito de validez frente a terceros. La buena fe del tercero se presume, y no se exige que investigue el carácter esencial del activo, salvo que incurra en culpa grave.

La sentencia distingue dos planos de efectos: (i) el interno, donde la infracción puede generar responsabilidad de los administradores si se vulnera el deber de lealtad (art. 232 TRLSC); y (ii) el externo, donde el negocio jurídico solo sería anulable si el tercero actuó sin buena fe. En el caso concreto, se declara válida la suscripción de socio y se ordena su inscripción como socio, rechazando la suscripción de segundo grado por otro socio de la mercantil.

La Audiencia evita pronunciarse sobre si el dinero puede considerarse activo esencial, cuestión debatida en la doctrina y en resoluciones de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública. Aunque algunos notarios y autores sostienen que el dinero, por su naturaleza circulante, no encaja en el concepto de activo esencial, la sentencia no entra a valorar este punto por no haber sido objeto de debate.

La SAP 5137/2025 refuerza la interpretación de que el artículo 160.f) TRLSC no afecta directamente a la validez de los actos societarios frente a terceros, salvo prueba de mala fe (por ejemplo, en connivencia con el administrador), y que sus efectos se circunscriben al ámbito interno de la sociedad. Equiparar el artículo 160 f) a una cláusula estatutaria implicaría una contradicción con el artículo 234.1 TRLSC y con la Directiva 2017/1132, que protegen al tercero de buena fe frente a limitaciones internas no inscritas. Por ello, el enforcement adecuado del artículo 160 f) LSC debe realizarse ex post, mediante mecanismos como la responsabilidad de los administradores o la indemnización de daños, y no mediante la invalidez del acto frente a terceros.

2. El Tribunal Supremo no permite reducir la indemnización por clientela tras la aplicación del límite previsto en la Ley del Contrato de Agencia.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo 1209/2025, de 3 de septiembre, analiza un supuesto de indemnización por clientela derivado de la resolución de un contrato de agencia tras una extensa relación comercial de aproximadamente veintiún años. El núcleo del debate jurídico se sitúa en la interpretación del artículo 28.3 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, del Contrato de Agencia (LCA), que establece que “la indemnización no podrá exceder, en ningún caso, del importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los últimos cinco años o, durante todo el período de duración del contrato, si éste fuese inferior”.

La controversia se centra en determinar si, una vez alcanzado el tope máximo previsto en dicho precepto, es jurídicamente admisible aplicar una corrección adicional basada en criterios de equidad o estipulaciones contractuales. En el caso objeto de análisis, tanto el Juzgado de Primera Instancia núm. 47 de Barcelona como la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona aplicaron reducciones del 60% y del 40%, respectivamente, sobre la cuantía calculada conforme al límite del artículo 28.3 LCA.

El Alto Tribunal, en línea con su doctrina consolidada, reitera tanto el carácter imperativo de la regulación de las indemnizaciones por clientela contenida en la LCA, como la prohibición de pactos anticipados que limiten dichas indemnizaciones. Apoyándose en la Directiva 86/653/CEE y en precedentes jurisprudenciales como las SSTS 582/2010, 457/2013, 226/2020 y 528/2020, la Sala Primera del Tribunal Supremo concluye que el límite máximo fijado por el legislador en el artículo 28.3 LCA constituye no solo un límite absoluto, sino también el único factor de corrección admisible. En consecuencia, si la indemnización calculada no excede dicho tope, no procede aplicar reducciones adicionales por parte del órgano jurisdiccional.

Así, introducir una rebaja adicional, como realizaron, en este caso, tanto el Juzgado de Primera Instancia, como la Audiencia Provincial de Barcelona, en atención a criterios diferentes a los previstos por la Ley del Contrato de Agencia (como el prestigio de la marca o la publicidad del empresario), sería, según el Tribunal Supremo, incorrecto y contrario al art. 3.1 de la LCA.

3. Interpretación de cláusulas resolutorias en contratos privados de compraventa.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia número 1264/2025, de 18 de septiembre de 2025, ha resuelto un recurso de casación interpuesto en el marco de un litigio sobre la resolución de un contrato privado de compraventa de una finca rústica. La cuestión controvertida era la interpretación de una cláusula resolutoria que establecía que, en caso de incumplimiento por parte de la compradora de la obligación de cancelar un préstamo con garantía hipotecaria antes de una fecha determinada, el contrato quedaría resuelto “quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada”.

La Audiencia Provincial había considerado que, ante un incumplimiento de la compradora, dicha cláusula no permitía a la vendedora retener las cantidades entregadas a cuenta, al entender que la redacción de la cláusula era ambigua y que, por tanto, debía aplicarse el criterio de mayor reciprocidad previsto en el artículo 1289 del Código Civil, especialmente al tratarse de un contrato oneroso, debiendo devolverse la posesión de la finca a la parte vendedora y proceder a la devolución del precio abonado por la compradora a cuenta del precio.

El Tribunal Supremo, sin embargo, considera que la cláusula en cuestión, aunque no establece de forma expresa la pérdida de las cantidades entregadas, sí contiene una previsión clara y coherente con el resto del contrato, esto es, que la resolución por incumplimiento de la compradora conlleva que ambas partes queden saldadas, excluyendo la posibilidad de exigir devoluciones o compensaciones adicionales.

La sentencia se apoya en la doctrina consolidada sobre la interpretación de los contratos, reiterando que cuando los términos son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, debe prevalecer su sentido literal, conforme al artículo 1281 del Código Civil. Asimismo, recuerda que el artículo 1289 CC solo puede aplicarse como criterio interpretativo subsidiario cuando resulte absolutamente imposible determinar la voluntad común de las partes mediante los demás criterios legales, siendo una regla de cierre de aplicación subsidiaria.

El Alto Tribunal, considera que las partes pactaron expresamente que una vez entregadas por la compradora las cantidades acordadas, si se producía un incumplimiento de la parte compradora de la obligación de cancelar la hipoteca que gravaba el inmueble, la resolución del contrato por parte de la vendedora daría lugar a que las partes no pudieran pedirse ni reclamarse nada, lo que implica la improcedencia de la devolución a la compradora de las cantidades entregadas a cuenta. En este sentido, si bien la resolución del contrato da lugar a la restitución de las prestaciones entre las partes como regla general, esto es consecuencia de la propia eficacia restitutoria de la resolución, pudiendo las partes prever las consecuencias del incumplimiento, tal y como habían hecho en la cláusula analizada.

De este modo, el Tribunal Supremo confirma que las partes pueden pactar válidamente consecuencias específicas para el incumplimiento, incluso la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta, siempre que la cláusula sea clara y no contravenga normas imperativas, y limita el uso del artículo 1289 CC como herramienta interpretativa, reservándolo para supuestos de ambigüedad insalvable.

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El pasado 3 de enero de 2025 se publicó en el BOE la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Esta Ley presenta diversas reformas significativas de la Administración de Justicia a fin de ofrecer un servicio público eficiente y justo, siendo esta nueva ley el último de los tres proyectos de la Ley de Eficiencia del Plan de Justicia 2030.

En el ámbito civil y mercantil, se destacan las siguientes novedades:

Medidas de eficiencia organizativa

La principal medida organizativa que recoge la Ley es el cambio de Juzgados unipersonales a Tribunales de instancia, que consistirán en órganos colegiados con un tribunal de instancia por cada partido judicial.

Los Tribunales de instancia estarán asistidos por la oficina judicial a través de unidades procesales de tramitación y servicios comunes procesales.

MASC: métodos adecuados de solución de controversias

Otra de las medidas más destacables de la Ley es la obligatoriedad en el orden jurisdiccional civil y mercantil de acudir a algún medio adecuado de solución de controversias (MASC), estableciéndose como requisito de procedibilidad, debiéndose acompañar con la demanda el documento que acredite el intento de negociación previa o declaración responsable por la parte de la imposibilidad de llevar a cabo la actividad negociadora por desconocimiento del domicilio de la parte demandada. La consecuencia de no cumplir con este nuevo requisito de acudir al MASC será la inadmisión de la demanda.

Se considerará cumplido este requisito por la utilización de alguno de los siguientes instrumentos: mediación, conciliación, opinión neutral de un experto independiente, emisión de oferta vinculante, por el empleo de otros tipos de actividades negociadoras reconocidas en la Ley, por medio de actividad negociadora desarrollada directamente por las partes o entre sus direcciones letradas o en supuestos en que las partes hayan recurrido a un proceso de derecho colaborativo.

Se excluyen de la actividad negociadora previa como requisito de admisibilidad varios supuestos: procesos sobre tutela de los derechos fundamentales; medidas previstas en el art. 158 del Código Civil; medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad; procesos de filiación, paternidad y maternidad; cuando se pretenda la tutela sumaria de la tenencia o posesión o la resolución igualmente sumaria de demoliciones o derribos de obra en estado de ruina o que amenacen con causar daños; en determinados procedimientos de protección de menores; expedientes de jurisdicción voluntaria; la solicitud de medidas cautelares o la interposición de una demanda ejecutiva, así como para presentar la solicitud de inicio de determinados procedimientos regulados por reglamentos europeos.

La asistencia letrada en los MASC tan solo será preceptiva en los supuestos en que se formule oferta vinculante, siempre que la cuantía exceda de los 2.000€ o cuando así lo exija alguna ley sectorial.

Los efectos de la apertura de un proceso por los MASC serán la interrupción de la prescripción o la suspensión de la caducidad de acciones desde la fecha de intento de notificación y hasta la fecha de firma del acuerdo o terminación del mismo.

En los supuestos en que el proceso de negociación termine sin respuesta o sin acuerdo, las partes deberán formular demanda en el plazo de un año. Este plazo empezará a contar desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación si no hubiera respuesta o desde la fecha de terminación del proceso sin acuerdo.

Igualmente, los MASC tienen una incidencia sobre las costas en el posterior procedimiento que se inste por las partes. Si bien no hay pronunciamiento en costas respecto a la parte que hubiera rehusado la participación en estas medidas, en caso de estimación parcial de la demanda, se podrá condenar en costas a la parte que no hubiera acudido a un MASC sin justa causa. En los casos de allanamiento, se determina como un supuesto de mala fe cuando se produzca con anterioridad a la contestación a la demanda si se hubiere rechazado el acuerdo o participación en el MASC.

Modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil: medidas de agilización procesal

Se fomentan medidas de agilización procesal a través de modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tales como:

• Se limitan los actos de disposición en los recursos de casación: no cabrá renuncia, desistimiento, allanamiento o transacción una vez señalado día para deliberación, votación y fallo.
• En los supuestos de satisfacción extraprocesal se prevé que la subsistencia del interés legítimo se ciña a la imposición de las costas causadas en el procedimiento.
• Se amplían las competencias de los jueces de paz: conocerá de los asuntos por cuantía de hasta 150€, conciliaciones civiles de cuantías inferiores a 10.000€ y actos de conciliación según lo dispuesto en el art. 804 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
• En cuanto a las notificaciones electrónicas de las demandas, se fija una comunicación domiciliaria tras el transcurso de tres días desde que el destinatario no acceda a la notificación electrónica.
• Sobre las costas procesales, además de lo expuesto anteriormente:
  • Se amplía el importe de las pretensiones de cuantía indeterminada a 24.000€,
  • En los supuestos en que la parte beneficiaria sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, los profesionales deberán devolver las cantidades recibidas, comunicando por la oficina judicial a los colegios profesionales dicha circunstancia.
  • El consumidor que se haga valer de abogado y procurador en los procedimientos en los que no sea preceptivo tras haber formulado reclamación extrajudicial previa, en la tasación de costas no operará el límite establecido en el art. 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • Se suprime la obligación de la emisión del informe del colegio en la pieza de impugnación de la tasación de costas por excesivas en los supuestos de procedimiento testigo, si hubiera informe previo.
  • Se suprime la condena en costas en el incidente de impugnación de la tasación de costas por excesivas.

• Se introduce el concepto de abuso del servicio público de justicia en los casos en que se rehúse injustificadamente acudir al MASC, siendo éste un criterio tanto para la imposición de costas como de multas, que oscilarán entre los 180 a 6.000€.
• Se introducen modificaciones en los procedimientos instados por consumidores relativos a cláusulas suelo, en consonancia con lo expuesto sobre los MASC.
• Se introducen cambios en el juicio verbal:
  • Presentada la contestación a la demanda se concederá un plazo común de cinco días para proposición de prueba por escrito, que podrá impugnarse dentro de los siguientes tres días del traslado del escrito de proposición. Dentro de este plazo de cinco días la actora podrá realizar alegaciones respecto de excepciones procesales planteadas.El Tribunal, por medio de auto decidirá sobre la impugnación de la cuantía, excepciones procesales, admisión de prueba y pertinencia de la vista. Contra este auto cabrá recurso de reposición con efectos suspensivos.Se prevé la posibilidad de que se dicten sentencias orales, salvo en los procedimientos en los que no intervenga abogado (menos de 2.000€).En los procedimientos de desahucio en que se acumulen las acciones de desahucio o recuperación de la finca con la reclamación de rentas o cantidades análogas, los pronunciamientos de la sentencia producirán efectos de cosa juzgada.En los procedimientos de ejecución: Se incluyen como títulos con carácter ejecutivo los acuerdos alcanzados por la MASC que se hubieran elevado a público, las copias de la escritura pública matriz que se solicite que se expida con tal carácter y el testimonio expedido por el notario del original de la póliza junto con la certificación de liquidación de saldo de operaciones.
  • Se delega en los procuradores actividades materiales del proceso de ejecución, siempre que así se solicite por la parte.

La entrada en vigor de la Ley se producirá a los 20 días de su publicación en el BOE, es decir, el 25 de enero de 2025, en cuanto a la reforma organizativa de la Administración de Justicia.

Sin embargo, la transformación de los actuales Juzgados se llevará a cabo de forma escalonada, según lo dispuesto en la Disposición Transitoria primer de la Ley:

1.º El día 1 de julio de 2025 los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción y los Juzgados de Violencia sobre la Mujer, en aquellos partidos judiciales donde no exista otro tipo de Juzgados, se transformarán, respectivamente, en Secciones Civiles y de Instrucción Únicas y Secciones de Violencia sobre la Mujer.

2.º El día 1 de octubre de 2025, los Juzgados de Primera Instancia, los Juzgados de Instrucción y los Juzgados de Violencia sobre la Mujer, en los partidos judiciales donde no exista otro tipo de Juzgados, se transformarán, respectivamente, en Secciones Civiles, Secciones de Instrucción y Secciones de Violencia sobre la Mujer.

3.º El día 31 de diciembre de 2025, los restantes Juzgados, no comprendidos en los supuestos anteriores, se transformarán en las respectivas Secciones conforme a lo previsto en la presente ley.

Los MASC y las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil entrarán en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, esto es, el 3 de abril de 2025.

2. Contratos de franquícia e imposición de precios. Relevante sentencia del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 11 de noviembre de 2024, ha abordado los efectos de la imposición de precios en los contratos de franquicia y las consecuencias restitutorias de la nulidad contractual.

El contrato de franquicia disputado establecía lo siguiente: “Octava. – El franquiciado no es libre a la hora de aplicar los precios y debe seguir los fijados por el franquiciador. Además, éste se reserva el derecho de modificarlos cuando así lo estime oportuno, entrando en vigor al día siguiente de la recepción de los mismos. Las posibles variaciones a favor o en contra que repercutirán a favor o en contra que repercutirán sobre el stock existente, serán capitalizados por el franquiciado, así como el coste del cambio de las listas o carteles rotulados con los precios.”

La empresa franquiciadora interpuso un recurso de casación, argumentando que la Audiencia Provincial había aplicado erróneamente el artículo 1306.2ª del Código Civil y no había considerado el artículo 1303 del Código Civil, que regula las consecuencias de la nulidad de un contrato. La parte recurrente alega que la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida contradice la jurisprudencia de la Sala de lo Civil, especialmente la contenida en las sentencias 567/2009, de 30 de julio, 270/2017, de 4 de mayo, y 716/2016, de 30 de noviembre, por cuanto el efecto propio de la nulidad contractual es la restitución de las prestaciones. Ni la causa de nulidad es torpe, en su sentido estricto de inmoral, ni la franquiciadora actuó con un propósito dañino o malicioso y la franquiciada había recuperado con creces e incluso una parte significativa de los bienes propios del negocio los ha podido reutilizar en su nuevo emprendimiento.

Igualmente, en la Sentencia 587/2021, de 28 de julio, también recaída respecto de una sentencia del mismo tribunal provincial y en relación con un contrato de franquicia de la misma empresa franquiciadora, se reproduce la doctrina de la sentencia 567/2009, de 30 de julio. La misma cita la Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 28 de enero de 1986 (Pronuptias), que había declarado que, si en un contrato de franquicia hay imposición de precios, dicha conducta se considera restrictiva de la competencia, que es la misma conclusión que ha llegado la sentencia recurrida. Al hilo de esta materia, en la jurisprudencia comunitaria también cabe mencionar la Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 20 de septiembre del 2001, C-453/99, Courage, que resolvió que no es contrario al derecho comunitario que se disponga la restitución de las prestaciones en casos donde ambas partes hayan contribuido al pacto ilícito (aplicación del artículo 1303 del Código Civil en sustitución del artículo 1306.2ª). Y en nuestra propia jurisprudencia, la ya referida Sentencia 567/2009, concluyó que en el caso de contratos de franquicia con imposición de precios por el franquiciador no es aplicable el artículo 1306.2ª del Código Civil, sino su artículo 1303, ya que la aplicación del artículo 1306.2ª con el efecto de “dejar las cosas como están” sería claramente injusto, y máxime si se tiene en cuenta que a ambas partes les es imputable en la misma medida consensual la consignación de la cláusula, y conllevaría un claro enriquecimiento injusto para una de ellas.

En base a lo anterior, ya que en el presente caso se dan las mismas circunstancias que en el enjuiciado por las antes referenciadas sentencias, la Sala del Tribunal Supremo consideró que debe aplicarse también las mismas conclusiones. En el presente caso, el Tribunal juzgó que la franquiciada había consentido la imposición de precios durante la vigencia del contrato y que, tras la ruptura de la relación, no podía alegar ignorancia sobre dicha cláusula.

En su virtud, el Tribunal Supremo estimó el motivo del recurso de casación, y ordenó la restitución recíproca de las prestaciones (conforme al artículo 1303 del Código Civil), por lo que ambas partes debían devolverse mutuamente lo que habían recibido del contrato, con los intereses correspondientes desde el pago de los mismos.

3. La obligación de comunicar a los adquirentes sobre la ubicación de inmuebles en zonas inundables en las Islas Baleares.

El Gobierno de las Islas Baleares ha aprobado recientemente el Decreto Ley 6/2024, de 13 de diciembre, de medidas urgentes para la protección de las personas y los bienes en las zonas inundables de la comunidad autónoma de las Islas Baleares, con el que se adoptan una serie de medidas, que se suman a las ya adoptadas en la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, con el fin de garantizar la mejor protección de las personas y los bienes frente a fenómenos climatológicos extremos asociados a la inundabilidad de los terrenos.

Entre las modificaciones que introduce el Decreto Ley destaca la creación de una obligación para los propietarios o titulares de derechos reales (dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbre etc.) que se encuentren en zonas inundables, en zonas de flujo preferente o en áreas de prevención de riesgos (SRP-APR) de inundación, de comunicar en las operaciones de carácter inmobiliario o de constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles de una manera clara y fehaciente, esta circunstancia.

Esta nueva obligación implica que el transmitente o constituyente del bien o derecho real deba comunicar previamente, como mínimo, la siguiente información:

• La clasificación del suelo según el planeamiento urbanístico vigente.
• La inclusión del inmueble dentro de la delimitación de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables que resulte de los estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados o validados por la Administración hidráulica o, en su defecto, en las áreas de prevención de riesgos (SPR-APR) de inundación previstas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
• Las restricciones específicas o las limitaciones al uso del inmueble derivadas de su localización en estas zonas o áreas.

Dicha información deberá incluirse en el documento privado (incluyendo contratos de compraventa y pactos de arras) o público mediante el cual se formalice la transmisión o la constitución del bien o derecho real y, cuando se trate de documentos públicos inscribibles, esta información también deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente nota marginal.

El incumplimiento de las obligaciones mencionadas en el apartado anterior que sean imputables a las personas físicas o jurídicas privadas será considerado una infracción administrativa susceptible de sanción, según lo dispuesto en la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears y, en su caso, la restante normativa aplicable en materia de urbanismo, habiéndose modificado el artículo 88 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, para añadir como infracción muy grave el “no comunicar al adquirente, en las operaciones de transmisión inmobiliaria o de constitución de derechos reales, que la vivienda se encuentra ubicada en una zona inundable, en una zona de flujo preferente o, en su caso, en un área de prevención de riesgo (SPR-APR) de inundación”, correspondiendo a la comisión de dicha infracción multas de entre de 30.001 a 90.000 euros.

Es fundamental que los propietarios y titulares de derechos reales se asesoren correctamente sobre esta nueva obligación, ya que el incumplimiento puede tener serias implicaciones legales y resultar en sanciones significativas.

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