La Sala Primera del Tribunal Supremo se ha pronunciado en su Sentencia núm. 1469/2026, de 22 de septiembre de 2026, sobre la posibilidad de que el cesionario de un crédito garantizado con hipoteca quede protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (“LH”) cuando la constitución de la garantía incurrió en la prohibición de asistencia financiera.

La prohibición de asistencia financiera, recogida en el actual artículo 150 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (“LSC”), consiste en la prohibición a las sociedades anónimas de anticipar fondos, conceder préstamos, prestar garantías o facilitar cualquier otra asistencia financiera destinada a la adquisición por un tercero de sus propias acciones o de participaciones o acciones de su sociedad dominante, de manera que se impida que el patrimonio de la propia sociedad sea utilizado para financiar o garantizar la adquisición de su capital.

En el supuesto enjuiciado, una sociedad constituyó una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad en garantía de una línea de crédito concedida a otras sociedades que habían adquirido indirectamente la totalidad de su capital social. Años después, el crédito garantizado fue transmitido, junto con sus derechos accesorios y garantías, a otra entidad mediante escritura pública y a título oneroso. Posteriormente se ejercitó una acción dirigida a obtener la nulidad de la hipoteca y de sus modificaciones e inscripciones registrales, al entender que la garantía había sido constituida para asegurar una financiación vinculada a la adquisición de las acciones de la propia sociedad hipotecante y que, por tanto, constituía un supuesto de asistencia financiera prohibida. Frente a dicha pretensión, la entidad cesionaria invocó su condición de tercero hipotecario de buena fe y la protección dispensada por el artículo 34 LH.

La Audiencia Provincial consideró que la hipoteca otorgada constituía un supuesto de asistencia financiera prohibida, pero mantuvo su eficacia frente a la entidad que posteriormente adquirió, a título oneroso, el crédito y la garantía hipotecaria. El Tribunal Supremo confirma el razonamiento de la Audiencia Provincial y recuerda que, conforme a los artículos 1112 y 1528 del Código Civil y el artículo 149 LH, la cesión del crédito hipotecario comprende también la transmisión de la hipoteca como derecho accesorio, y adicionalmente precisa la relación entre los artículos 33 y 34 LH, es decir, la inscripción registral no convalida el negocio adquisitivo del tercero si este es nulo, pero la fe pública registral sí protege al tercero que adquiere válidamente, a título oneroso y de buena fe, de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir, frente a la nulidad del título anterior de su transmitente. Consecuentemente, al no haberse acreditado la mala fe de la cesionaria ni concurrir causa de invalidez en su propia adquisición, la Sala mantiene la protección registral de la garantía hipotecaria.

2. El Tribunal Supremo admite que el tipo de subasta hipotecaria se fije en el 75 % del valor de tasación cuando únicamente se pacte la ejecución judicial.

La reciente Sentencia núm. 1449/2026, de 17 de septiembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, resuelve una cuestión de especial relevancia para la constitución e inscripción de hipotecas: si el tipo de subasta fijado en la escritura para la ejecución judicial directa debe coincidir necesariamente con el 100 % del valor de tasación del inmueble o puede establecerse en un importe inferior, siempre que respete el límite mínimo del 75 % previsto en el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El litigio se originó a raíz de la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Villacarrillo (Jaén) respecto de dos escrituras de constitución de hipoteca. En ellas se habían fijado, a efectos de la subasta judicial, unos valores de 109.650 euros y 90.300 euros, respectivamente, haciéndose constar que dichos importes eran iguales o superiores al 75 % del valor recogido en los correspondientes certificados de tasación. El registrador suspendió la inscripción al considerar que el tipo de subasta debía alcanzar el 100 % del valor de tasación.

La controversia se centraba en la interpretación conjunta de dos preceptos. Por un lado, el artículo 682.2.1.º LEC, aplicable al procedimiento judicial de ejecución directa sobre bienes hipotecados, permite fijar un tipo de subasta no inferior al 75 % del valor de tasación. Por otro, el artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria establece que, cuando se pacte la venta extrajudicial ante notario, el tipo de subasta no podrá ser inferior al valor de tasación ni distinto del fijado, en su caso, para la ejecución judicial directa.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por el registrador y confirma las resoluciones que ordenaron la inscripción de las escrituras. La Sala destaca que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, modificó expresamente el artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria, pero mantuvo inalterado el artículo 682.2.1.º LEC, pese a haber introducido otras modificaciones en la normativa procesal. Tampoco las reformas posteriores suprimieron la referencia al límite mínimo del 75 %. Por tanto, la exigencia del 100 % prevista para la venta extrajudicial no puede extenderse automáticamente a todas las ejecuciones hipotecarias judiciales.

De este modo, la sentencia distingue dos escenarios. Cuando la escritura contempla exclusivamente la ejecución judicial directa, las partes pueden fijar como tipo de subasta un importe inferior al valor íntegro de tasación, siempre que no sea inferior al 75 % de dicho valor. En cambio, cuando se pacta también la venta extrajudicial ante notario, el tipo de subasta no puede ser inferior al 100 % del valor de tasación y debe coincidir con el establecido para la ejecución judicial, de conformidad con el artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria.

Con este pronunciamiento, el Alto Tribunal se aparta del criterio mantenido por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 23 de diciembre de 2020, que consideraba exigible con carácter general un tipo de subasta equivalente al 100 % del valor de tasación, incluso cuando la escritura contemplase exclusivamente la ejecución judicial. Para la Sala, los artículos 682.2.1.º LEC y 129.2.a) de la Ley Hipotecaria regulan supuestos distintos, de manera que su aplicación dependerá de las vías de ejecución concretamente pactadas en la escritura.

Desde una perspectiva práctica, la resolución pone de manifiesto la necesidad de delimitar con precisión el contenido de la cláusula de ejecución hipotecaria. Si únicamente se contempla la vía judicial, resultará inscribible un tipo de subasta situado entre el 75 % y el 100 % del valor de tasación. Por el contrario, si se incorpora también la venta extrajudicial ante notario, deberá fijarse para ambas vías un mismo tipo de subasta, que no podrá ser inferior al 100 % del valor de tasación.

En definitiva, el Tribunal Supremo confirma la vigencia autónoma del artículo 682.2.1.º LEC y aporta seguridad jurídica a la redacción y calificación registral de las escrituras de hipoteca. El límite mínimo del 75 % continúa siendo aplicable cuando se pacta exclusivamente la ejecución judicial directa, mientras que la exigencia del 100 % opera cuando la escritura contempla también la venta extrajudicial ante notario.

3. El Tribunal Supremo delimita cuándo la imitación de productos constituye un acto de competencia desleal.

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) número 1408/2026, de 10 de septiembre, aborda los límites de la imitación de prestaciones empresariales conforme al artículo 11 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal (“LCD”), y en particular, cuándo la imitación puede considerarse desleal por generar un riesgo de asociación para los consumidores, comportar un aprovechamiento indebido del esfuerzo ajeno o constituir una imitación sistemática dirigida a obstaculizar la actividad de un competidor en el mercado.

El litigio trae causa en la demanda interpuesta por una sociedad dedicada a la comercialización de productos de regalo frente a dos sociedades competidoras que operaban en el mismo sector. La demandante sostenía que las demandadas habían imitado de forma continuada su particular estilo, caracterizado por la combinación de dibujos, mensajes breves y determinados elementos gráfico, y ejercitó acciones de competencia desleal por imitación, confusión, explotación de la reputación ajena, así como vulneración de las exigencias de la buena fe.

En primera instancia, el Juzgado de lo Mercantil desestimó íntegramente la demanda al considerar que gran parte de las similitudes existentes entre los diseños de ambas partes respondían a tendencias presentes en el mercado. Asimismo, descartó la existencia de un riesgo de asociación o confusión entre los productos, así como de una conducta de imitación sistemática.

Frente a dicha resolución se interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, que confirmó la desestimación de la demanda. Si bien la Audiencia reconoció la existencia de determinadas coincidencias en los elementos gráficos y en los mensajes empleados en los diseños, consideró que la mera existencia de tales similitudes no era suficiente para apreciar la concurrencia de los presupuestos exigidos por el artículo 11.2 de la LCD y, en consecuencia, para estimar las acciones ejercitadas al amparo del artículo 32 de la misma norma.

La demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante el Tribunal Supremo alegando que la Audiencia había valorado de forma excesivamente restrictiva el riesgo de asociación y que las diferencias entre las marcas y los establecimientos no eran suficientes para excluirlo. Además, defendía que la actuación de las demandadas implicaba un aprovechamiento indebido del esfuerzo realizado por la demandante y una imitación sistemática de sus prestaciones.

El Tribunal Supremo recuerda que el artículo 11 LCD establece como regla general la libertad de imitación de las prestaciones e iniciativas empresariales ajenas, salvo que estén amparadas por un derecho de exclusiva reconocido por la ley o bien la imitación sea desleal por resultar idónea para generar la asociación por parte de los consumidores respecto a la prestación o por comportar un aprovechamiento indebido de la reputación o esfuerzo ajeno.

Asimismo, la doctrina de la Sala expone, en relación con el artículo 11.2 LCD, que lo que provoca el riesgo de asociación es la imitación de la prestación, en cuanto que goza de singularidad competitiva y no el empleo de signos distintivos y la forma de presentación, pero la idoneidad de la imitación de la prestación para generar la asociación en el consumidor puede quedar contrarrestada por unas formas de presentación y el empleo de unas marcas tan diferentes que impidan el riesgo de asociación. La existencia de este riesgo debe apreciarse mediante un examen conjunto, atendiendo a las circunstancias concurrentes y a la impresión generada en el destinatario medio.

Aplicando esta doctrina al caso concreto, el Tribunal considera que las demandadas habían adoptado medidas suficientes para diferencias sus prestaciones de las de la demandante. En particular, toma en consideración la configuración de sus establecimientos, la disposición de los productos y la utilización de signos distintivos propios. Ello permitirá al consumidor distinguir la diferente procedencia empresarial de los productos y por ende, contrarrestaban al eventual riesgo de asociación derivado de las semejanzas existentes entre determinados diseños.

La Sala analiza también el aprovechamiento indebido del esfuerzo ajeno y recuerda que no todo aprovechamiento derivado de la imitación es contrario a la LCD. Para que la conducta sea desleal debe existir un aprovechamiento indebido del esfuerzo material o económico realizado por el competidor, relacionado con un ahorro o reducción significativa e injustificada de los costes asumidos para crear la prestación. En el supuesto analizado, estos costes no habían quedado acreditados ni cuantificados, más allá de referencias genéricas a determinadas actuaciones realizadas antes de lanzar los productos al mercado.

Por último, el Tribunal Supremo descarta también la existencia de imitación sistemática con finalidad predatoria del artículo 11.3 LCD. La Sala considera que no había quedado acreditado el carácter sistemático de las imitaciones ni la existencia de una estrategia dirigida a impedir u obstaculizar la afirmación de la demandante en el mercado. Tampoco se había demostrado que la conducta excediera de la respuesta natural del mercado, especialmente teniendo en cuenta la existencia de otras empresas del mismo sector que comercializaban productos análogos y utilizaban elementos gráficos y mensajes similares

Por todo ello, el Tribunal Supremo desestima los recursos interpuestos y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

En definitiva, la sentencia reafirma la libertad de imitación como principio general en materia de competencia desleal y pone de manifiesto que la existencia de similitudes entre prestaciones, incluso cuando la prestación imitada presenta singularidad competitiva, no basta por sí sola para apreciar un acto de competencia desleal. Para ello deberán concurrir las circunstancias adicionales previstas en el artículo 11 LCD. En particular, el riesgo de asociación puede quedar neutralizado mediante la utilización de marcas y formas de presentación suficientemente diferenciadas, mientras que el aprovechamiento indebido del esfuerzo ajeno exige acreditar un ahorro significativo e injustificado relacionado con el esfuerzo y los costes asumidos para la creación de la prestación original.

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