La devolución por entidades de crédito de cantidades anticipadas a cuenta del precio en contratos de compraventa de viviendas en construcción.
El Tribunal Supremo, en su sentencia nº 2304/2022, de 06 de junio de 2022, se ha pronunciado sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito en aquellos supuestos en los que un contrato de compraventa de vivienda en construcción se resuelve por incumplimiento de la vendedora y en el que se han realizado pagos anticipados a cuenta del precio final.
En el litigio, la parte compradora (particular) y la parte vendedora (promotora) firmaron un contrato de compraventa de vivienda en construcción estableciendo un plazo para la entrega y pactando la entrega anticipada por la parte compradora de determinadas cantidades a cuenta del precio final. El propio contrato indicaba que estas cantidades estarían garantizadas mediante aval bancario de una entidad de crédito y que, en caso de incumplimiento del plazo de entrega, la parte compradora podría optar por el cumplimiento de la obligación concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato de compraventa. Igualmente, las partes acordaron que, en caso de que la parte compradora no pudiera obtener financiación para adquirir la vivienda, podría optar por resolver el contrato de compraventa debiendo la vendedora devolverle las cantidades entregadas a cuenta.
Transcurrido el plazo previsto sin que la vivienda fuera entregada, habiendo incumplido la promotora con su obligación de constituir el aval bancario por los anticipos y siendo denegada la financiación a la parte compradora con posterioridad a alcanzar la fecha de entrega prevista, la parte compradora optó por resolución del contrato reclamando a la promotora la devolución de las cantidades entregadas a cuenta amparándose en el clausulado del contrato y en las disposiciones de la Ley 57/1968, pese a que la vivienda ya estaba disponible para ser entregada. La promotora es condenada en sentencia firme a devolver todas las cantidades anticipadas, pero ante la falta de liquidez de ésta, la compradora decide demandar a la entidad de crédito reclamándole las correspondientes cantidades.
Tras el litigio con la entidad de crédito, el Tribunal Supremo dicta sentencia fallando a favor de ésta indicando que la Ley 57/1968 garantiza al comprador la devolución de las cantidades anticipadas cuando la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido, por lo que la responsabilidad de las entidades de crédito solo nacerá en estos supuestos y no cuando la resolución o extinción del contrato se deba a otros supuestos como el mutuo disenso o la imposibilidad del comprador de pagar el precio, aunque en el contrato se reconozca el derecho del comprador a resolver el contrato por estos motivos. Por lo expuesto, el Alto Tribunal considera que la resolución del contrato tiene su origen en la falta de obtención de financiación por parte de la compradora y no en los motivos de la Ley 57/1968 y que la falta de relación entre la resolución del contrato y el incumplimiento del plazo de entrega o la falta de aval no viene sino a corroborarse, pues la exigencia de garantías carece de sentido cuando la vivienda ya está terminada y en disposición de ser entregada. Por este motivo la entidad de crédito no puede ser considerada responsable del pago, ello sin perjuicio de que la compradora pueda ejercer su derecho a recuperar las cantidades anticipadas de la entidad vendedora.