Improcedencia del Ejercicio Judicial de las facultades de moderación cuando la cláusula fue expresamente pactada para el específico incumplimiento contractual producido.
La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio analiza los efectos jurídicos de una cláusula penal incluida en un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
La parte actora suscribió un contrato de arrendamiento con una sociedad mercantil donde se pactó expresamente la siguiente cláusula: “Si cualquiera de las dos partes diera por extinguido el contrato antes de su vencimiento, la parte que lo rescinda anticipadamente deberá abonar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo contractual que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato”.
La parte arrendataria comunicó su intención de dar por terminado el contrato de manera anticipada, a lo que la parte arrendadora se opuso y reclamó judicialmente una indemnización consistente en el pago del importe pendiente en concepto de rentas hasta la finalización del contrato.
La demandada-arrendataria no se opuso al cálculo de la cuantía de la indemnización, pero sí a su procedencia y exigió su moderación. La Audiencia Provincial entendió que la cláusula penal estaba sujeta a los límites del artículo 1.255 del Código Civil, que permite reducir el exceso de la cuantía de la pena sobre el daño previsible, cuando no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir, de forma proporcionada, el incumplimiento de la condición contemplada.
Llegados los autos al Tribunal Supremo mediante el correspondiente recurso de casación interpuesto, la sentencia le otorga la razón al arrendador, pues la cláusula penal en cuestión fue pactada por ambas partes fruto de la autonomía de la voluntad y sin favorecer de forma exclusiva a una de las partes, sino que operaba en beneficio de ambas. Señala, además, que no cabe hacer uso de las facultades de moderación judicial del artículo 1.154 del Código Civil cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento como supuesto concreto del juego convencional de la cláusula penal.
El Alto Tribunal tiene en cuenta, asimismo, las circunstancias en las que se pactó la cláusula: el edificio arrendado precisaba de obras de rehabilitación para lo cual la arrendadora tuvo que concertar un leasing con una entidad bancaria; y ello dificultaba enormemente la comercialización del inmueble.