Firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de fecha 14 de junio de 2019, ha analizado el tratamiento que deberían recibir las operaciones de préstamo hipotecario cuya información precontractual se entregó al prestatario antes del 16 de junio de 2019, fecha en que la nueva Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor.
El primer párrafo de la Disposición Transitoria Primera de la nueva Ley establece que su regulación no será de aplicación a los contratos de préstamo que se hayan suscrito con anterioridad a su entrada en vigor. Por consiguiente, en estos casos, se podría hablar de falta de retroacción de la Ley 5/2019 habida cuenta que la ley reguladora de estos contratos sería la normativa anterior a ésta.
La Dirección General expone que la Ficha de Información Personalizada o FIPER (el documento que refleja las condiciones que tendrá la hipoteca) no constituye necesariamente una oferta vinculante y, por consiguiente, no se le debe atribuir el valor de “contrato preexistente” a los efectos de la aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 5/2019.
La Instrucción de la DGRN también establece que, aun teniendo la FIPER condición de oferta vinculante, ésta no supondría la existencia de un contrato puesto que, en atención al artículo 1262 del Código civil, un contrato sólo se perfecciona por la concurrencia de la aceptación del prestatario “sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato”, hecho que no sucede mediante la entrega de la FIPER al prestatario puesto que no conlleva su aceptación. La DGRN manifiesta que la emisión de la FIPER u oferta vinculante con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 no sería suficiente, sino que sería necesario acreditar, de forma fehaciente, que el prestatario (y demás obligados o garantes) han aceptado dicha oferta antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019. Sólo así puede entenderse un contrato preexistente a la Ley 5/2019 y, por tanto, susceptible de formalización, mediante su elevación a público con posterioridad, sin necesidad de formalizar el acta previa de información al consumidor que prevé la nueva normativa.
Todo ello, expone la DGRN, sin perjuicio de los apartados 2 a 4 de la misma Disposición Transitoria Primera, que disponen que el notario debe asesorar a la parte prestataria, a fin de advertirle de la aplicación retroactiva de algunos artículos de la nueva Ley 5/2019 al préstamo o crédito suscrito antes de su entrada en vigor.
Finalmente, la DGRN puntualiza que es posible haber entregado, antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN o la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, que introduce la nueva ley hipotecaria, en lugar de la FIPER que disponía la anterior regulación.
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