Eficacia resolutoria a denuncia practicada por una sociedad en concurso
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de febrero de 2019 concede plena eficacia a la denuncia unilateral de resolución de contrato de arrendamiento efectuada por una sociedad en concurso, después de haberse enajenado su unidad productiva.
La sociedad arrendataria es declarada en concurso y en sede de este procedimiento, su unidad productiva es adjudicada a otra sociedad. Posteriormente, la concursada comunica fehacientemente a los arrendadores la resolución unilateral del contrato de arrendamiento y, ante la ausencia de respuesta de éstos, pone a su disposición las llaves del local mediante la correspondiente consignación notarial.
La propiedad del inmueble arrendado interpone una demanda de juicio verbal contra la sociedad adjudicataria de la unidad productiva (en cuanto subrogada en el contrato de arrendamiento), en reclamación de las rentas adeudadas después de la adjudicación.
Las circunstancias de este supuesto de hecho giran en torno a la eficacia resolutoria que se le pudiera dar a la denuncia unilateral del contrato de arrendamiento efectuada por la concursada, después de la enajenación de su unidad productiva; sin que se infrinja lo dispuesto en el artículo 1.257 del Código Civil, en virtud del cual “Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan”.
La adjudicataria no había realizado ningún acto de explotación del arrendamiento y no constaba de manera expresa la subrogación en el contrato de arrendamiento (en el auto de adjudicación de unidad productiva solo se indicaba que se subrogaba en todos los contratos). El Alto Tribunal concluye, pues, que la concursada actuó bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, al estar en posesión de las llaves y hacer uso de su facultad de resolución; sin que la adjudicataria hubiera impugnado la resolución por este motivo; por lo que no cabe negar la eficacia resolutoria a la denuncia unilateral.