Contrato de préstamo hipotecario: pautas para considerar abusiva una cláusula de vencimiento anticipado
La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 463/2019, de 11 de septiembre de 2019, ha analizado la controversia suscitada en torno a las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario, estableciendo unas pautas u orientaciones jurisprudenciales para considerar en qué situaciones pueden considerarse nulas por abusivas.
El Alto Tribunal dispone que la ejecución de la garantía no puede resultar ilusoria o extremadamente dificultosa, habida cuenta de que en tal caso desaparecerían las facultades de que dispone el acreedor hipotecario ante un impago del precio debido. En consecuencia, si se suprime la cláusula que sustenta la garantía de su pago, esto es, la cláusula de vencimiento anticipado, constituiría causa de nulidad del contrato. Sin embargo, deben cumplirse unas condiciones mínimas (las que establece el artículo 693.2 LEC) que deberán ser valoradas por parte de los tribunales a fin de justificar el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia. Conforme a ello, la Sentencia señala unas pautas jurisprudenciales que deben considerarse para determinar la justificación de la acción.
- “Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
- Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
- Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario), podrán continuar su tramitación.
- Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a) y b) anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales. Solución que no pugna con el art. 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos.
- Debe entenderse que las disposiciones legales mencionadas en el apartado anterior son las contenidas en la LCCI, pese a que las resoluciones del TJUE se refieran expresamente al art. 693.2 LEC en la redacción dada por la Ley 1/2013 y pueda haber alguna discordancia con la disposición transitoria primera 4ª de la Ley 5/2019 . Y ello, porque el art. 693.2 LEC, en su redacción anterior a la Ley 5/2019, era una norma de Derecho dispositivo, mientras que el art. 24 LCCI, al que ahora se remite, es imperativa.”
En el caso concreto, la Sala aplica dichas pautas jurisprudenciales a la cláusula controvertida y concluye que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución del contrato hipotecario con el incumplimiento del pago de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser considerada abusiva habida cuenta de que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves.
Por todo lo expuesto, la Sentencia aprecia que no se superan los estándares, puesto que no se ha modulado la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni ha permitido tampoco que el consumidor pueda evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.