Comentarios a la nueva Ley 5/2019 de los contratos de crédito inmobiliario
Con fecha 16 de marzo de 2019 se publicó en el B.O.E. la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, con entrada en vigor el 16 de junio de 2019. De esta manera, se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
En vista de la experiencia hasta la fecha, y con el objetivo de recuperar la confianza de los prestatarios en el sistema hipotecario español, la nueva Ley 5/2019 persigue «potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes». De este modo, la regulación actual de los préstamos o créditos inmobiliarios y, en particular, de los hipotecarios se reforma sustancialmente.
A lo largo del articulado, la Ley introduce una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido. Por ejemplo, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Es decir, amplia el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. En concreto, la Ley establece «normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial».
La Ley afecta tanto a entidades financieras como a prestamistas privados y a intermediarios de crédito inmobiliario que realicen la actividad de manera profesional, y regula los contratos de crédito inmobiliario que establezcan préstamos y créditos sobre inmuebles de uso residencial. En este sentido, no entraría en su ámbito de aplicación un contrato hipotecario para adquirir una nave industrial, por ejemplo. Sin embargo, sí que contempla la Ley como inmueble para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que, sin constituir vivienda como tal, cumplen una función doméstica. Asimismo, esta Ley también es de aplicación a los contratos que concedan préstamos con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, en este caso, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.
La ley contiene una regulación detallada de la fase precontractual con el fin de que la persona que celebra el contrato de préstamo pueda tomar una decisión fundada sobre su conveniencia. Además, la Ley determina la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, antes de formalizar el contrato de préstamo, identificando elementos como la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, etc. Con la nueva Ley, esta obligación de evaluar la solvencia del prestatario aplica a cualquier prestamista y no exclusivamente a las entidades de crédito como se venía haciendo anteriormente. Asimismo, dispone que el cliente deberá disponer del contrato un mínimo de diez días antes de su firma y, además, el notario deberá resolver todas las dudas que le susciten, así como comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el cliente entiende aquello que está contratando.
Entre otras medidas, la Ley también regula la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios, la posibilidad de que el prestatario pueda, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo, reembolsar total o parcialmente la cantidad adeudada, y que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible. De esta manera, se reducen los intereses de demora y de amortización anticipada, así como también aumenta los meses de impago requeridos para que un crédito sea ejecutado. Otra previsión en la que se materializa el carácter proteccionista de la norma es la distinción expresa de los gastos que corresponderán al prestamista de los que corresponderán al prestatario.
Asimismo, con la Ley se cierra el debate originado con las cláusulas suelo, puesto que quedan prohibidas en los nuevos contratos, no pudiéndose fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés. De manera semejante, contempla que el prestamista no deberá pagar si los valores del tipo de interés remuneratorio son negativos.
En conclusión, la nueva Ley implementa una serie de medidas que permiten ofrecer una mayor transparencia y protección jurídica a los firmantes de préstamos hipotecarios en el marco de la información precontractual y contractual.
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