L’informe de 24 de mar\u00e7 de 2026 aborda una q\u00fcesti\u00f3 clau per a propietaris i inversors: com ha d’interpretar-se el concepte de gran tenidor des del vessant del dret d’habitatge i quins criteris s’apliquen per a determinar quan una persona queda subjecta a les limitacions pr\u00f2pies d’aquesta condici\u00f3.
Un dels aspectes que l’informe aclareix \u00e9s l’\u00e0mbit territorial del c\u00f2mput d’habitatges. En les zones declarades de mercat residencial tensionat, la condici\u00f3 de gran tenidor nom\u00e9s s’aconsegueix quan els habitatges es troben dins d’una mateixa zona tensionada, sense que puguin acumular-se immobles situats en \u00e0rees diferents. En canvi, fora d’aquestes zones, el c\u00f2mput s’amplia al conjunt d’habitatges d’\u00fas residencial situades a Espanya, sempre que almenys una estigui situada a Catalunya.
El document tamb\u00e9 delimita amb precisi\u00f3 quins immobles poden computar-se com a habitatge des de la perspectiva civil. Nom\u00e9s es tenen en compte els immobles urbans d’\u00fas residencial susceptibles d’incorporar-se al mercat d’habitatge habitual. Queden exclosos els immobles r\u00fastics, aix\u00ed com aquells destinats a usos terciaris o tur\u00edstics, com a hotels, apartahotels o resid\u00e8ncies d’estudiants. En aquests casos, preval la qualificaci\u00f3 urban\u00edstica i la finalitat real de l’immoble sobre la seva possible aparen\u00e7a formal.
Una altra q\u00fcesti\u00f3 rellevant \u00e9s el tractament de les copropietats. L’informe descarta que basti amb comptar el nombre de finques i estableix que, en zones tensionades, ha d’atendre’s als percentatges de titularitat. La condici\u00f3 de gran tenidor s’aconsegueix quan la suma de les participacions equival al domini ple de cinc habitatges. Aquest criteri proporcional evita distorsions i se centra en el control efectiu del parc residencial, alineant-se amb la finalitat social de la norma.
En relaci\u00f3 amb l’estat dels immobles, l’informe difer\u00e8ncia clarament entre situacions. No computen els habitatges en construcci\u00f3 ni aquelles declarades legalment en ru\u00efna, al no ser aptes per a la seva incorporaci\u00f3 immediata al mercat. L’abs\u00e8ncia de c\u00e8dula d’habitabilitat, per si sola, no exclou l’immoble del c\u00f2mput, tret que s’acrediti de manera concloent que mai podria obtenir-la. De nou, la clau \u00e9s l’aptitud real del b\u00e9 com a habitatge.
L’an\u00e0lisi tamb\u00e9 confirma que l’habitatge habitual del propietari s\u00ed que es computa per a determinar la condici\u00f3 de gran tenidor, al no existir una exclusi\u00f3 expressa en la normativa d’habitatge. Aix\u00ed mateix, es reafirma el principi de separaci\u00f3 de patrimonis en l’\u00e0mbit societari: cada persona jur\u00eddica s’analitza de manera independent, sense acumulaci\u00f3 autom\u00e0tica d’habitatges entre societats vinculades ni imputaci\u00f3 directa als socis.
Finalment, l’informe mostra un enfocament clarament funcional en el tractament dels drets reals. No sols es t\u00e9 en compte al propietari ple, sin\u00f3 tamb\u00e9 a l’usufructuari, per ser qui pot destinar l’habitatge al lloguer i obtenir els seus fruits. En canvi, els immobles integrats en una her\u00e8ncia pendent d’acceptaci\u00f3 queden fora del c\u00f2mput, al no existir encara un titular efectiu.
En conjunt, el document aporta criteris interpretatius rellevants a preguntes del Col\u00b7legi Notarial de Catalunya que permeten entendre quan i per qu\u00e8 una persona \u00e9s considerada gran tenidora, subratllant que l’aplicaci\u00f3 d’aquest concepte dep\u00e8n m\u00e9s de la realitat econ\u00f2mica i funcional dels immobles que d’una lectura estrictament formal de la titularitat.<\/p>\n\n\n\n
El Tribunal Suprem, en la seva sent\u00e8ncia 475\/2026, de 18 de mar\u00e7, s’ha pronunciat sobre la validesa d’una convocat\u00f2ria de junta notificada al president del consell d’administraci\u00f3 d’un soci-persona jur\u00eddica, quan aquesta comunicaci\u00f3 no arriba a rebre’s en el domicili social.<\/p>\n\n\n\n
Amb car\u00e0cter previ, el Tribunal es pronuncia sobre la validesa del m\u00e8tode d’enviament de la convocat\u00f2ria, en tant que va ser realitzada mitjan\u00e7ant burofax malgrat que la forma prevista pels estatuts era la carta certificada amb justificant de recepci\u00f3, admetent la seva validesa donada la similitud funcional entre tots dos mitjans, passant a centrar-se en determinar si la recepci\u00f3 de la convocat\u00f2ria pel president del consell va implicar el coneixement de la mateixa per la societat.<\/p>\n\n\n\n
L’Alt Tribunal fa una an\u00e0lisi de la normativa aplicable a les notificacions a les societats, el r\u00e8gim de les quals es troba previst en l’article 235 de la Llei de Societats de Capital (\u201cLSC\u201d), que estableix el seg\u00fcent: \u201cQuan l’administraci\u00f3 no s’hagu\u00e9s organitzat en forma col\u00b7legiada, les comunicacions o notificacions a la societat podran dirigir-se a qualsevol dels administradors. En cas de consell d’administraci\u00f3, es dirigiran al seu President\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Segons la Sala, i de conformitat amb aquest article, el president del consell d’administraci\u00f3 t\u00e9, expressament, la legitimaci\u00f3 per a rebre notificacions en nom de la societat, no podent servir de justificaci\u00f3 per a no rebre les mateixes el no dirigir efectivament la societat o no dedicar-se a les tasques de gesti\u00f3, ja que aquests arguments anirien en contra dels deures inherents al c\u00e0rrec i de l’est\u00e0ndard de dilig\u00e8ncia exigible als administradors, i particularment en contra del que es disposa en l’article 209 LSC que atribueix als administradors les compet\u00e8ncies de gesti\u00f3 i representaci\u00f3 de la societat.<\/p>\n\n\n\n
En aquest sentit, i en relaci\u00f3 amb l’article 235 LSC, el Suprem estima el recurs de cassaci\u00f3, declarant la validesa de la convocat\u00f2ria i determina que no \u00e9s admissible que el president d’un consell d’administraci\u00f3 ometi el compliment de les funcions pr\u00f2pies del c\u00e0rrec com \u00e9s la recepci\u00f3 i gesti\u00f3 de comunicacions, recordant que els deures dels administradors s\u00f3n inherents al c\u00e0rrec, que han de complir-se d’acord amb els est\u00e0ndards de dilig\u00e8ncia necessaris, i que el seu incompliment pot implicar l’activaci\u00f3 del sistema de responsabilitat previst en la LSC, amb les conseq\u00fc\u00e8ncies legalment previstes.<\/p>\n\n\n\n
La Sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem de 20 de mar\u00e7 de 2026 (n\u00fam. 440\/2026) afirma que no pot buidar-se de contingut el r\u00e8gim de les participacions sense vot mitjan\u00e7ant una interpretaci\u00f3 anticipada de l’article 99.3 de la Llei de Societats de Capital (LSC).<\/p>\n\n\n\n
L’article 99.3 LSC estableix que, si les participacions sense vot no perceben el dividend m\u00ednim per falta de beneficis distribuibles, aquest dividend ha d’abonar-se en els cinc exercicis seg\u00fcents. Mentre persisteixi aquest impagament efectivament constatat, el soci recupera de manera transit\u00f2ria el dret de vot en igualtat de condicions que els socis ordinaris, sense perdre els seus avantatges econ\u00f2mics.<\/p>\n\n\n\n
El sup\u00f2sit jutjat t\u00e9 el seu origen en la impugnaci\u00f3 d’un acord adoptat per una societat de responsabilitat limitada integrada per tres socis, amb el capital social distribu\u00eft en parts iguals. L’any 2018, a conseq\u00fc\u00e8ncia d’una modificaci\u00f3 estatut\u00e0ria, un dels socis va passar a ser titular de 100 participacions mancades de dret de vot.<\/p>\n\n\n\n
Posteriorment, en la junta general celebrada al mar\u00e7 de 2019, es va sotmetre a debat i votaci\u00f3 l’alienaci\u00f3, mitjan\u00e7ant subhasta, d’un actiu essencial de la societat. En aquesta junta, el soci titular de participacions sense vot va votar a favor de l’acord, igual que un altre dels socis, mentre que el tercer va votar en contra. El president de la junta va admetre l’exercici del dret de vot per part del soci les participacions del qual mancaven de tal facultat, sent aquest vot determinant per a l’aprovaci\u00f3 de l’acord. Davant aquesta circumst\u00e0ncia, el soci dissident va impugnar l’acord social.<\/p>\n\n\n\n
El Tribunal Suprem es pronuncia sobre la interpretaci\u00f3 de l’article 99.3 LSC, declarant que, quan les participacions sense vot es creen en un moment concret de l’exercici, el seu r\u00e8gim jur\u00eddic desplega efectes des d’aquest mateix moment. En conseq\u00fc\u00e8ncia, el seu titular queda privat del dret de vot en les juntes posteriors, tret que arribi a complir-se efectivament el pressupost previst en l’apartat 3 del citat precepte legal.<\/p>\n\n\n\n
La Sala precisa que aquest pressupost no es compleix pel mer fet que encara no s’hagi abonat el dividend m\u00ednim. Perqu\u00e8 operi l’article 99.3 LSC \u00e9s necessari, amb car\u00e0cter general, que hagi finalitzat el primer exercici afectat i que els comptes anuals hagin estat aprovades, de manera que pugui constatar-se la inexist\u00e8ncia de beneficis repartibles. De manera alternativa, tamb\u00e9 s’ent\u00e9n complert aquest requisit quan hagi transcorregut el termini legal per a la celebraci\u00f3 de la junta general ordin\u00e0ria sense que aquesta s’hagi celebrat o sense que s’hagin aprovat els comptes anuals.<\/p>\n\n\n\n
Aplicant aquesta interpretaci\u00f3 al cas concret, el Tribunal conclou que al mar\u00e7 de 2019 encara no s’havia complert el pressupost exigit per l’article 99.3 LSC, ja que no s’havia celebrat la junta general ordin\u00e0ria per a l’aprovaci\u00f3 dels comptes corresponents a l’exercici 2018 \u2014primer exercici respecte del qual el titular de les participacions sense vot podia haver tingut dret al dividend m\u00ednim\u2014 ni havia ven\u00e7ut el termini legal per a la seva celebraci\u00f3. En conseq\u00fc\u00e8ncia, en la junta general de mar\u00e7 de 2019 no havia d’haver-se perm\u00e8s votar al soci titular d’aquestes participacions.<\/p>\n\n\n\n
La Sala analitza aix\u00ed mateix la impugnaci\u00f3 de l’acord adoptat i aplica el test de resist\u00e8ncia previst en l’article 204.3.d) LSC. Despr\u00e9s de constatar que l’acord de venda d’un actiu essencial requeria majoria simple, conforme a l’article 198 LSC, el Tribunal aprecia que el vot inv\u00e0lid va ser determinant per a la seva aprovaci\u00f3, ja que, d’haver-se excl\u00f2s, el resultat de la votaci\u00f3 hauria estat d’empat entre els dos vots restants. En conseq\u00fc\u00e8ncia, procedeix declarar la nul\u00b7litat de l’acord impugnat.<\/p>\n\n\n\n
La sent\u00e8ncia conclou que, mentre no concorri de manera efectiva el sup\u00f2sit de falta de satisfacci\u00f3 del dividend m\u00ednim en els termes legalment previstos, el titular de participacions sense vot no pot exercir el dret de vot.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
1. Es publica l’Informe conjunt de la Direcci\u00f3 General de<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":23657,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[380,322],"tags":[],"class_list":["post-23658","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alerta-legal-ca","category-legal-ca"],"yoast_head":"\n