El Tribunal Suprem, en la seva sent\u00e8ncia 274\/2026 de 20 de febrer, s’ha pronunciat sobre l’aplicaci\u00f3 de l’article 34 de la Llei d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant, \u201cLAU\u201d) despr\u00e9s de l’extinci\u00f3 d’un contracte d’arrendament per a \u00fas distint d’habitatge per transcurs del termini convencional previst, quan el dest\u00ed de l’immoble sigui el de negoci d’hostaleria.
Recordem que l’article 34 LAU disposa que \u201cl’extinci\u00f3 per transcurs del terme convencional de l’arrendament d’una finca en la qual durant els \u00faltims cinc anys s’hagi vingut exercint una activitat comercial de venda al p\u00fablic, donar\u00e0 a l’arrendatari dret a una indemnitzaci\u00f3 a c\u00e0rrec de l’arrendador, sempre que l’arrendatari hagi manifestat amb quatre mesos d’antelaci\u00f3 a l’expiraci\u00f3 del termini la seva voluntat de renovar el contracte per un m\u00ednim de cinc anys m\u00e9s i per una renda de mercat\u201d.
En el cas jutjat, el conflicte sorgeix a l’hora d’interpretar si l’activitat d’hostaleria suposa una \u201cactivitat comercial de venda al p\u00fablic\u201d en els termes de la LAU, i, per tant, procedeix concedir a l’arrendatari una indemnitzaci\u00f3 per la finalitzaci\u00f3 de l’arrendament, o si, per contra, l’activitat d’hostaleria no encaixa en aquesta definici\u00f3.
L’Alt Tribunal rebutja la tesi de la demandant que argumentava que l’hostaleria queda fora del concepte \u201cactivitat comercial de venda al p\u00fablic\u201d per considerar-lo un negoci de prestaci\u00f3 de serveis, reiterant la seva doctrina en la mat\u00e8ria i recordant que la finalitat de l’article 34 LAU \u00e9s protegir la clientela generada en establiments oberts al p\u00fablic. En aquest sentit, el Suprem dictamina que, sent un bar susceptible de generar una clientela que dota a l’immoble d’un valor econ\u00f2mic addicional derivat de les persones que el freq\u00fcenten habitualment, es tracta d’una clientela susceptible de ser aprofitada per qui succeeixi a l’arrendatari en el tr\u00e0fic mercantil, la qual cosa constitueix el fonament de la indemnitzaci\u00f3 establerta pel legislador en l’article 34 LAU, puix que aquesta clientela \u00e9s font d’ingressos i aporta estabilitat al negoci que explota el comerciant o empresari.
D’altra banda, la Sala refor\u00e7a el seu argument indicant que si s’acudeix a una interpretaci\u00f3 literal del precepte, segons la pr\u00f2pia RAE, hauria d’entendre’s que en una activitat de bar \u201cens trobem davant un establiment obert p\u00fablic, en el qual es procedeix a la venda de begudes que es consumeixen en el mateix local, dotat amb una terrassa amb tal finalitat, d’aquesta manera se satisf\u00e0 la ingesta dels productes que oferta, amb l’estada en el local en funcions de descans o de lloc de trobada amb altres persones\u201d, i, en definitiva, el client paga i consumeix una beguda en el propi establiment.
Aix\u00ed, l’activitat d’hostaleria pot incloure’s com a \u201cactivitat comercial de venda al p\u00fablic\u201d, sent procedent la indemnitzaci\u00f3 establerta en l’article 34 LAU quan es compleixin la resta de requisits determinats en la norma.<\/p>\n\n\n\n
La recent Sent\u00e8ncia n\u00fam. 1875\/2025, dictada pel Tribunal Suprem el 17 de desembre de 2025, revesteix especial rellev\u00e0ncia pel criteri que fixa respecte del r\u00e8gim jur\u00eddic aplicable a la meritaci\u00f3 simult\u00e0nia d’interessos de demora i comissions per descobert en comptes de cr\u00e8dit. El pronunciament adquireix particular transcend\u00e8ncia per a les entitats financeres i per a les empreses que operen mitjan\u00e7ant p\u00f2lisses de cr\u00e8dit, en confirmar que la prohibici\u00f3 de duplicitat retributiva resulta exigible fins i tot en relacions entre professionals, superant aix\u00ed el marc tradicional de protecci\u00f3 circumscrit a l’\u00e0mbit dels consumidors. Amb aquesta resoluci\u00f3, l’Alt Tribunal deixa sense efecte la sent\u00e8ncia dictada en segona inst\u00e0ncia per l’Audi\u00e8ncia Provincial de Madrid i restableix la decisi\u00f3 adoptada en primera inst\u00e0ncia.
La Sala Primera recorda que tradicionalment, conforme a l’Ordre Ministerial de 12 de desembre de 1989, les entitats de cr\u00e8dit estaven facultades per a fixar lliurement les seves comissions, sempre que fossin transparents, estiguessin recollides en tarifes oficials publicades i comunicades al client, i responguessin a serveis efectivament prestats o a despeses reals. Aquest marc normatiu va evolucionar amb l’Orde EHA\/2899\/2011, que va introduir exig\u00e8ncies refor\u00e7ades en determinar que \u00fanicament poden percebre’s comissions o repercutir-se despeses quan derivin de serveis expressament sol\u00b7licitats o acceptats pel client, sempre que tals serveis hagin estat efectivament prestats.
En el context normatiu actual, la Sent\u00e8ncia de refer\u00e8ncia analitza la configuraci\u00f3 jur\u00eddica de la comissi\u00f3 per descobert i dels interessos de demora, subratllant que totes dues figures responen a naturalesa i finalitat distintes. D’una banda, la comissi\u00f3 per descobert t\u00e9 car\u00e0cter retributiu, en tant compensa al banc per la concessi\u00f3 d’una facilitat credit\u00edcia addicional quan permet al client disposar de fons m\u00e9s enll\u00e0 del l\u00edmit pactat en la p\u00f2lissa de cr\u00e8dit. Per contra, els interessos de demora posseeixen una funci\u00f3 indemnitzat\u00f2ria derivada de l’incompliment o retard en el pagament d’una obligaci\u00f3 diner\u00e0ria. Aquesta distinci\u00f3 funcional \u00e9s essencial per a determinar si resulta admissible la seva coexist\u00e8ncia en un mateix sup\u00f2sit f\u00e0ctic.
En el cas examinat, l’entitat financera va reportar simult\u00e0niament, durant el mateix per\u00edode, una comissi\u00f3 del 4,50% sobre el saldo de major exc\u00e9s i uns interessos de demora del 29% sobre aquest mateix saldo excedit. La Sala aprecia que tots dos conceptes recauen sobre el mateix servei de descobert, de manera que el client suporta dues c\u00e0rregues econ\u00f2miques distintes per un \u00fanic exc\u00e9s de disposici\u00f3. Aix\u00f2 contrav\u00e9 la doctrina consolidada pel propi Tribunal Suprem, especialment en la STS 176\/2020, de 13 de mar\u00e7, aix\u00ed com l’asseguda pel Tribunal de Just\u00edcia de la Uni\u00f3 Europea en assumptes com C\u2011621\/17, Gyula Kiss, i C\u2011143\/13, Matei, que proscriuen la imposici\u00f3 d’un doble gravamen retributiu quan no existeixi una correlativa i diferenciada contraprestaci\u00f3. El Tribunal Suprem cita expressament que, si l’entitat financera ja cobra l’inter\u00e8s de demora pactat sobre l’exc\u00e9s, no pot, al seu torn, cobrar una comissi\u00f3 sobre el major saldo descobert, perqu\u00e8 s’est\u00e0 retribuint sota dos conceptes distints un mateix servei.
A partir d’aquesta conclusi\u00f3, la Sala estima el recurs de cassaci\u00f3, casa la sent\u00e8ncia dictada per l’Audi\u00e8ncia Provincial de Madrid i confirma \u00edntegrament la resoluci\u00f3 dictada en primera inst\u00e0ncia, ordenant la restituci\u00f3 completa de les quantitats indegudament cobrades en concepte de comissions de descobert. Es tracta d’una fallada de gran rellev\u00e0ncia, radicant la nota distintiva del mateix en la seva aplicaci\u00f3 fora de l’\u00e0mbit de protecci\u00f3 del Dret de consum. La Sala est\u00e9n la prohibici\u00f3 de solapament retributiu a un sup\u00f2sit en el qual el client \u00e9s una empresa i, per tant, un professional que no ostenta la condici\u00f3 de consumidor. D’aquesta manera, el Tribunal Suprem afirma el car\u00e0cter estructural de la prohibici\u00f3, de manera que aquesta ha d’operar en tota relaci\u00f3 credit\u00edcia amb independ\u00e8ncia de la condici\u00f3 del client.<\/p>\n\n\n\n
La Sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem de 3 de febrer de 2026, n\u00fam. 336\/2026, estableix que la individualitzaci\u00f3 de la responsabilitat concursal no implica necess\u00e0riament que sigui mancomunada, perqu\u00e8 aix\u00f2 dependr\u00e0 de si existeix una \u00fanica conducta comuna atribu\u00efble de manera conjunta a tots els administradors o diverses conductes diferenciades amb distinta participaci\u00f3.
S’introdueix un canvi de paradigma respecte a la jurisprud\u00e8ncia anterior en fixar criteris rellevants sobre l’aplicaci\u00f3 del ja derogat article 172 bis i actual article 456 del reial decret legislatiu 1\/2020, de 5 de maig, pel qual s’aprova el text ref\u00f3s de la Llei Concursal (TRLC), relatiu a la condemna al d\u00e8ficit concursal.
En el cas analitzat, una societat an\u00f2nima va ser declarada en concurs a inst\u00e0ncies de creditors i l’Administraci\u00f3 Concursal va sol\u00b7licitar la qualificaci\u00f3 culpable, fonamentalment per retard en la sol\u00b7licitud del concurs. Els membres del consell d’administraci\u00f3 – incl\u00f2s el conseller delegat – van ser declarats persones afectes per la qualificaci\u00f3.
En primera inst\u00e0ncia, el concurs va ser declarat culpable i es va fixar un agreujament de la insolv\u00e8ncia, condemnant-se als administradors a cobrir el d\u00e8ficit en funci\u00f3 del temps en el c\u00e0rrec, amb una responsabilitat solid\u00e0ria modulada per l\u00edmits individuals. Es va distingir entre el conseller delegat, a qui es va atribuir un 100% de responsabilitat, a causa del seu paper executiu i directe, i els consellers no executius, la responsabilitat dels quals es va reduir al 35%, en considerar-se que exercien funcions essencialment deliberants. \u00a0Aix\u00ed, la sent\u00e8ncia va establir l\u00edmits individuals basats en el temps efectiu en el c\u00e0rrec i va mantenir la solidaritat \u00fanicament fins a aquests l\u00edmits m\u00e0xims.
L’Audi\u00e8ncia Provincial va elevar l’agreujament de la insolv\u00e8ncia i va afegir una nova causa de culpabilitat per incompliment substancial de la gesti\u00f3 de comptabilitat. Aix\u00ed mateix, va revisar la graduaci\u00f3 de responsabilitat, mantenint el 100% per al conseller delegat i distribuint la responsabilitat de la resta de consellers segons el seu per\u00edode de perman\u00e8ncia. Va ratificar igualment que tots respondrien solid\u00e0riament, encara que nom\u00e9s dins dels l\u00edmits individuals, ja que el deure d’instar el concurs recau sobre un \u00f2rgan col\u00b7legiat, i l’omissi\u00f3 \u00e9s conjunta mentre els seus membres formin part del consell. Aquesta resoluci\u00f3 va anticipar la interpretaci\u00f3 clau de l’article 172 bis TRLC, aix\u00f2 \u00e9s, la individualitzaci\u00f3 segons participaci\u00f3 i temps, i que la solidaritat pot coexistir amb l\u00edmits individuals. \u00a0
El Tribunal Suprem confirma els criteris de l’apel\u00b7laci\u00f3 i conclou que la condemna al d\u00e8ficit no \u00e9s autom\u00e0tica i que ha d’analitzar-se si la conducta imputada va causar o va agreujar la insolv\u00e8ncia, en quina mesura ho va fer i quina participaci\u00f3 va tenir cada administrador. A m\u00e9s, assenyala que la individualitzaci\u00f3 \u00e9s obligat\u00f2ria quan existeixen diversos condemnats, de manera que ha de fixar-se per a cadascun una quantia d’acord amb la seva participaci\u00f3, sent el temps en el c\u00e0rrec un criteri v\u00e0lid per a mesurar la seva incid\u00e8ncia en l’agreujament de la insolv\u00e8ncia. Finalment, aclareix que no existeix contradicci\u00f3 entre fixar quotes o percentatges individuals i establir solidaritat fins al l\u00edmit m\u00e0xim de cadascun, la solidaritat es justifica perqu\u00e8 el deure de sol\u00b7licitar concurs recau en l’\u00f2rgan col\u00b7legiat i l’omissi\u00f3 \u00e9s conjunta mentre cada membre formi part d’aquest.
En conclusi\u00f3, la sent\u00e8ncia confirma que la individualitzaci\u00f3 de la responsabilitat dels consellers no exclou la solidaritat quan existeix una conducta omisiva comuna de l’\u00f2rgan col\u00b7legiat, mantenint-se aix\u00ed una solidaritat amb l\u00edmits individuals en funci\u00f3 de l’abast concret de la conducta atribu\u00efda a cada conseller.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
1. La indemnitzaci\u00f3 de l’art. 34 LAU en arrendaments d’immobles<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":22948,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[380,322],"tags":[434,435,433,436],"class_list":["post-22949","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alerta-legal-ca","category-legal-ca","tag-arrendamientos","tag-derecho-bancario","tag-lau","tag-polizas-de-credito"],"yoast_head":"\n