La tasación hipotecaria no vale a efectos de comprobar el valor real del bien.
El tribunal Superior de Justicia de Valencia ha señalado en su sentencia de 23 de julio de 2020 que el valor hipotecario no puede ser utilizado por Hacienda para comprobar el valor declarado en una transmisión, ya que éste no se corresponde necesariamente con el valor real en la fecha de dicha transmisión.
Según argumenta el Tribunal, la Administración debe realizar un análisis previo y aportar indicios razonables de que el valor declarado por el contribuyente no se corresponde con el valor real del inmueble, el cual constituye la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones (ITP).
El valor determinado en la tasación hipotecaria tiene por objeto servir de base para una subasta futura del inmueble. Por el contrario, el valor real se corresponde con el valor de mercado al momento de la transmisión, en otras palabras, el precio que se acordaría entre partes independientes en condiciones normales de mercado.
En base a lo anteriormente expuesto, el Tribunal concluye que Hacienda solo puede comprobar en base a la tasación hipotecaria realizada por el banco cuando en ella aparezca claramente reflejado el valor del inmueble a la fecha de la transmisión. De no cumplirse dicho requisito, no será posible utilizar el valor señalado por el perito en la tasación hipotecaria pues dicha valoración tiene una finalidad distinta y no se ajusta a los parámetros que definen la base imponible del ITP o del ISD (el valor real del inmueble transmitido).