La tácita reconducción en un contrato de arrendamiento con pluralidad de propietarios
En la reciente sentencia de 31 de marzo de 2021, el Tribunal Supremo ha analizado los requisitos necesarios para la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento con ciertas peculiaridades.
En el supuesto de autos se había suscrito un contrato de arrendamiento sobre una vivienda y unos garajes (fincas independientes). Posteriormente se enajenó la vivienda pero no los garajes, manteniéndose el contrato de arrendamiento existente. El nuevo propietario comunicó al arrendatario la no renovación del contrato, notificando su oposición a la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil.
Lo que se plantea es si, teniendo en cuenta que el arrendatario firmó un único contrato, es adecuada y efectiva la oposición a la tácita reconducción del nuevo propietario de la vivienda o, si por el contrario, se requería de la misma oposición por parte del propietario de los garajes.
El Alto Tribunal, con una clara voluntad divulgativa, realiza primeramente una aproximación a los elementos característicos del contrato de arrendamiento, en particular, sobre su duración y las características de la tácita reconducción. En este sentido, considera que ésta no es una resolución parcial o prórroga, habida cuenta que su ejercicio da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento con sus propios caracteres, los cuales pueden ser distintos del anterior.
De este modo, considera que para que en el contrato pueda aplicarse la tácita reconducción se requiere del consentimiento de todos los arrendadores, ya que lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, desnaturalizando así la relación jurídica al minusvalorar el poder de disposición sobre la vivienda de sus legítimos dueños.
Por ello, concluye que la oposición a la tácita reconducción del propietario de la vivienda ha sido adecuada y válida, debiendo quedar extinguido el contrato de arrendamiento sin más trámite.