La cláusula rebus sic stantibus en los Tribunales españoles y su incidencia en los contratos de arrendamiento de local.
Como consecuencia de la heterogénea casuística que se está dando en los contratos de arrendamiento de local, los cuales se han visto especialmente afectados por la pandemia COVID-19 como consecuencia de las limitaciones introducidas por las autoridades, parece oportuno realizar unos mínimos apuntes sobre el tratamiento que están dando los Tribunales, en el contexto de la creciente crisis que están experimentando muchas empresas, a cuestiones como la renegociación de los contratos con prestaciones recíprocas y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Ya hicimos referencia a ello en una Nota Legal sobre contratación privada que publicamos al inicio de la pandemia, donde hicimos una breve consideración sobre su aplicación por parte de los Tribunales como forma de suplir el vacío normativo existente. En este sentido, al hilo de un Auto de la Audiencia Provincial de Valencia de 10 de febrero de 2021, resulta interesante conocer cuál es el camino efectivo que están tomando los jueces, especialmente cuando llegue a las más altas instancias judiciales.
Recordemos que la cláusula rebus sic stantibus constituye una figura de creación jurisprudencial por parte de los Tribunales, cuya finalidad no es tanto la de permitir la resolución del contrato -aunque posible- sino la de reducir el impacto negativo que la situación de excepcionalidad pueda producir en alguna de las partes contratantes a través de la modificación de las condiciones contractualmente convenidas, la suspensión del contrato o, en su caso, la posibilidad de pactar moratorias durante la vigencia del mismo.
De este modo, la cláusula rebus sic stantibus funciona como un correctivo en las obligaciones asumidas por las partes, las cuales deben modificarse atendiendo a una circunstancia nueva, imprevista y totalmente inevitable, como ha sido la pandemia.
Teniendo en cuenta la definición anterior, los Tribunales han empezado a conocer asuntos en los que se invocaba la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en un marco contractual, principalmente, en un contexto hotelero. Así pues, como ocurrió en la crisis económica del año 2008, las principales compañías que invocan la aplicación de la cláusula son sociedades del sector servicios, las cuales son parte arrendataria de un contrato de arrendamiento donde explotan su actividad y que ahora ven limitada la misma. En este sentido, hemos ido conociendo resoluciones de instancias menores, tales como los Juzgados de lo Mercantil, Audiencias Provinciales, que han empezado a contradecir la excepcionalidad con la que venía aplicándose hasta la fecha la cláusula. El Tribunal Supremo, tradicionalmente ha defendido su excepcionalidad, rigidez y aplicación restrictiva, pero, actualmente, en el contexto actual de pandemia, aúno no ha tenido la oportunidad de pronunciarse en ningún sentido, bien para reafirmarse en su criterio inicial o para suavizarlo o matizarlo.
En este sentido, el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona fue el primero en estimar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en enero de 2021, cuando entendió conveniente adaptar un contrato de arrendamiento de industria hotelera y declarar la reducción del 50% de la renta durante casi un año entero. El Juzgado entendió que concurrían los requisitos necesarios para reformular el contrato y adaptar las obligaciones, al existir un desequilibrio relevante, siendo el acuerdo inicial más oneroso para una de las partes y unas circunstancias sobrevenidas que no podían ser asumidas completamente por la parte arrendataria.
En la misma línea, otros Juzgados de Primera Instancia, como el número 3 de Ibiza, entendieron que la repercusión de la pandemia debía tenerse en cuenta para reeditar los contratos de arrendamiento, por lo que debían equilibrase las prestaciones y tener en cuenta la incidencia de las limitaciones y el impacto económico en aquellos contratos que, en el momento de firmarse, no pudieron prever la existencia de una crisis como la presente.
En esta línea beneficiosa para la parte débil, la Audiencia Provincial de Valencia ha emitido un Auto, de fecha 10 de febrero de 2021, que da solidez a las resoluciones de Juzgados inferiores, validando la reducción de renta acordada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valencia y desestimando el recurso de apelación presentado contra la aplicación de la cláusula rebus. Conocedor de la importancia que tiene su resolución y entendiendo que la misma debe ser tenida en cuenta en instancias superiores, la Audiencia ha subrayado algunos aspectos que es reseñable transcribir:
“(…) nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19.”
De este modo, puede apreciarse como la Audiencia y el resto de órganos judiciales dan verosimilitud a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, entendiendo que la misma es totalmente proporcional y justificada en las circunstancias acaecidas. Así pues, parece que el camino seguido por los Tribunales es el de beneficiar su utilización, tratando de suplir un desequilibrio que, aunque los Reales Decretos han intentado solucionar, no ha acabado de encauzarse adecuadamente. Ahora bien, cabe tener en cuenta que no podemos entender que se trate de una opinión sólida hasta que el Tribunal Supremo dirima sobre el asunto, habida cuenta de que, hasta la fecha, su opinión se encuentra sumamente alejada de los actuales pronunciamientos. Solo nos queda esperar y ver como el Alto Tribunal capea con el temporal que está por venir.