Extinción de arrendamiento de finca urbana suscrito con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en el que se desarrolla una actividad profesional
El Tribunal Supremo, en su sentencia nº 644/2022, de 5 de octubre de 2022, se pronuncia sobre la calificación de un contrato de arrendamiento de un inmueble suscrito con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en el que se desarrollaba la actividad profesional de gestor administrativo, a efectos de determinar la expiración del tiempo de vigencia del mismo.
En el marco del procedimiento de desahucio por expiración del plazo de vigencia del contrato, en primera y segunda instancia se desestimó la pretensión del arrendador de extinguir el arrendamiento en aplicación del apartado 4 de la Disposición Transitoria Cuarta de la LAU de 1994, que establecía que quedaban extinguidos a los cinco años de su entrada en vigor los arrendamientos de fincas en que se desarrollen actividades profesionales.
En el recurso de casación interpuesto por el arrendador se denuncia, por un lado, la infracción por la incorrecta aplicación de la Disposición Transitoria 4ª apartado 4 de la LAU 1994, en relación con los apartados 1 y 3 de la misma y con la Disposición transitoria 3ª, apartado 3 y 4 de la LAU 1994 y, por otro lado, la infracción de la Jurisprudencia por la que se establece que los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son.
En cuanto a la discusión sobre la naturaleza del contrato, el Tribunal Supremo se ratifica en su doctrina jurisprudencial (por todas, sentencia 482/2021, de 5 de julio) declarando que “los contratos son lo que son y no lo que las partes digan" y que, por tanto, para calificar el contrato hay que atender a la verdadera naturaleza y características del mismo y a la voluntad de las partes.
Aplicando la doctrina al caso enjuiciado, concluye que, a pesar de que el contrato se formalizó en un modelo de contrato de arrendamiento de negocio, en la finca no se han desarrollado actos de producción, consumo o cambio, sino exclusivamente funciones constitutivas del objeto y contenido propio de la profesión de gestor administrativo, actividad profesional, no pudiéndose considerar como un contrato de arrendamiento de local de negocio del artículo 1.1 de la LAU 1964 ni siquiera arrendamientos asimilados a los de local de negocio del art. 5.2 de la LAU 1964, sino arrendamientos de fincas urbanas subsumibles, por desarrollarse en ellas actividades profesionales, en el apartado 4 de la Disposición Transitoria Cuarta de la LAU 1994 y que, por lo tanto, se rigen por lo dispuesto en el apartado 3 de esta misma disposición y, consecuentemente, por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera también de la LAU 1994, para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas, lo que conlleva que se extingan en cinco años.
De esta forma, con estimación del recurso de casación planteando por el arrendador, casa la sentencia de instancia y declara extinguido el contrato de arrendamiento en el que se ejercía la actividad profesional de gestor administrativo, por expiración del plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la LAU 1994.