El Tribunal Supremo fija doctrina sobre la extensión de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de vivienda
La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 527/2016, de 12 de septiembre, resuelve la problemática planteada en torno a la extensión y concepto del riesgo cubierto por las garantías legales que prevé la Ley 57/1968, de 27 de julio [actualmente derogada por la letra a) de la disposición derogatoria tercera de la Ley de Ordenación de la Edificación], en aquellos casos en que, no habiendo alcanzado el contrato de compraventa de vivienda su buen fin por causa no imputable al comprador, se declare la responsabilidad de la entidad aseguradora.
Para ello, la Sentencia confirma que la obligación del vendedor de entregar al comprador el inmueble objeto del contrato de compraventa supone no sólo la entrega física de la vivienda sino que, a tenor del artículo 1.461 y siguientes del Código Civil, dicha entrega debe de efectuarse en condiciones de poder ser, el inmueble, disfrutado y habitado sin impedimentos legales ni administrativos, y sin obstáculos que alteren su ocupación de un modo pacífico y definitivo.
El caso analizado por la referida Sentencia del Tribunal Supremo se centra en el error que el vendedor de una vivienda provoca al comprador de la misma al entregarle un inmueble que, aunque se encuentra físicamente terminado y cuenta con la licencia de primera ocupación expedida, sobre él pesa un peligro cierto y grave de tener que proceder a su demolición en virtud de una resolución judicial firme que anula el Proyecto de Interés Regional y ordena la reposición de los terrenos sobre los que se halla la citada vivienda a su estado anterior.
La Sentencia estima finalmente la acción de anulabilidad del contrato de compraventa planteada en base a la existencia de error y vicio del consentimiento de carácter invalidante, condenando no sólo la actuación del vendedor en tanto que agente causante de la frustración de las legítimas expectativas del comprador del inmueble –quien se ve defraudado por la ocultación de los problemas de litigio urbanístico de la promoción de viviendas– sino también la actuación de la entidad aseguradora, la cual califica de poco diligente al no haber detectado las dificultades urbanísticas existentes en el momento de concertar el seguro; motivos éstos que desembocan en la obligación de restituir al comprador las cantidades que éste entregó a cuenta del precio de la vivienda más los correspondientes intereses, y ello en base a la siguiente doctrina que queda fijada: “Las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.