Convocatoria de juntas de propietarios e impugnación de sus acuerdos.
La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, de fecha 14 de julio de 2021, ha abordado distintas cuestiones suscitadas en el seno de una comunidad de propietarios, relacionadas con la convocatoria de sus juntas y la protección de los derechos de sus comuneros.
En cuanto al primer aspecto, la convocatoria adecuada de la junta, los recurrentes planteaban la nulidad de la misma por haber sido realizada por el administrador de fincas, no el presidente de la comunidad, según propugna el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (“LPH”). Según la Audiencia, remitiéndose a la normativa de aplicación y jurisprudencia del Tribunal Supremo, se entiende correctamente realizada la convocatoria, por cuanto, aunque fue realizada por el administrador, este lo hizo en nombre y representación del presidente, por orden del mismo y siguiendo sus instrucciones, en relación a comunicar formalmente dicha convocatoria a cada comunero de forma individualizada.
Vista la adecuación de la convocatoria, la Audiencia procede a analizar dos impugnaciones de forma individualizada:
- Se impugna un acuerdo por no haberse fijado de forma expresa su contenido en el orden del día consignado en la convocatoria.
La Audiencia trae a colación de nuevo la normativa y jurisprudencia de aplicación, poniendo de manifiesto que no se exige una absoluta concreción sobre los términos de un acuerdo a adoptar, sino que basta con hacer constar las materias a debatir.
Asimismo, recalca el hecho de que la junta fuera universal, caracter que permite introducir cualquier tema o asunto nuevo sin detallar minuciosamente sus elementos, bastando con el beneplácito de todos los comuneros en entrar a discutir un tema concreto.
- Se impugna un acuerdo por contravenir los actos propios de la comunidad, es decir, la manera como ha venido actuando siempre.
Los recurrentes ponen de manifiesto la existencia de un quebrantamiento de los actos propios de la comunidad, habida cuenta que se había venido realizando un reparto de gastos de la comunidad que ahora pretende modificarse.
La comunidad en cuestión había venido desarrollándose ajena a los estatutos, conviniendo una forma de colaborar en los gastos distinta a la existente en las previsiones estatutarias.
Pues bien, los demandantes equiparan dicho forma de proceder como un acto propio que obliga a la comunidad, únicamente pudiéndose modificar si se instrumenta mediante un cambio de los estatutos (acción que requiere de la unanimidad de los propietarios).
La Audiencia entiende que dicha práctica de reparto de gastos en ningún caso es vinculante para la comunidad, quien puede volver a seguir los estatutos en cualquier momento, acomodando sus acuerdos a los mismos y haciendo caso omiso de la forma de proceder hasta la fecha.
En vista de las anteriores conclusiones de la Audiencia, podemos afirmar el caracter flexible de las comunidades de propietarios, las cuales, teniendo en cuenta la condición de sus integrantes, pueden acomodarse sin problema a la forma de proceder que convengan, evitando limitaciones innecesarias que, como pretendía la recurrente, entorpecieran el buen funcionamiento de la comunidad.