Código de Buenas Prácticas para la protección de los deudores hipotecarios vulnerables

El 24 de noviembre de 2022 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.

A través de esta norma se establecen una serie de medidas encaminadas a hacer frente a la situación de los hogares con deuda en forma de préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el incremento de los tipos de interés en aras de proteger a las familias en situación de vulnerabilidad. Entre estas medidas destacan:

1. La creación de un nuevo Código de Buenas Prácticas

El nuevo Código de Buenas Prácticas tendrá una duración de dos años y a él se podrán adherir las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Este nuevo código incluye la adopción de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad que serán de aplicación a personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Las condiciones y requisitos que deben cumplir los deudores para beneficiarse de las medidas aplicables son:

•  La renta familiar debe ser inferior a 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
•  La cuota hipotecaria debe ser superior al 30 % de la renta.
•  Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (Debe haberse experimentado un incremento de la carga de cuota hipotecaria de al menos un 20 %).

De cumplirse los requisitos las medidas consistirán en:

•  La novación del préstamo hipotecario en forma de ampliación del plazo total de su préstamo hasta un máximo de 7 años, con opción a carencia total o parcial del principal con excepciones. El principal no amortizado devengará intereses a un tipo de interés tal que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente, y sin que la ampliación del plazo suponga una reducción del importe de la cuota por debajo de aquella que se estuviera pagando a fecha 1 de junio de 2022.
•  La novación del préstamo mediante la conversión de la fórmula de cálculo de interés del préstamo de tipo variable a una de tipo fijo.

En ninguno de los casos las novaciones podrán extender el plazo total del préstamo más allá de 40 años desde su fecha de constitución.

Además, se adoptan medidas para eximir de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados a las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas, dándoles el mismo tratamiento que las sujetas al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo; y se establece un régimen específico para los aranceles de notarios y registradores por la formalización de las operaciones de novación.

2. Se amplia y refuerza el actual Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012)

Se recogen medidas que mejoran el actual Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, aprobado en 2012, con el fin de adaptarlo a la situación actual. Concretamente:

- Se amplía el Código de Buenas Prácticas vigente para que dé cobertura a deudores afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos. De este modo, se gradúa el tratamiento de estas situaciones, con una carencia del principal de cinco años y una reducción del tipo de interés aplicable hasta el euríbor menos 0,10 %, cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %; y con una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de hasta siete años cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %, con ello se permite que los hogares con una renta inferior a 25.200 euros al año (tres veces el IPREM) que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, pero no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse al Código de Buenas Prácticas.

- Se amplía a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.

- Las entidades adheridas tendrán la obligación de salvaguardar los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero.

3. Medidas complementarias

Se aprueban medidas para facilitar la conversión de créditos a tipo variable a tipo fijo, así como la amortización anticipada de los préstamos. En este sentido:

•  Se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado  que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo: (i) suspensión durante un año del cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo y (ii) reducción de 0,15 % a 0,05 % de la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.
•  Se adoptan medidas dirigidas a mejorar el conocimiento e información disponible, para lo cual se encomienda al Banco de España la elaboración de una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades, y se establece un mecanismo para recopilar y poner a disposición del público la información acerca de las instituciones públicas de apoyo a los deudores existentes en las distintas administraciones territoriales.
•  Se revisan algunos aspectos del procedimiento de subrogación de acreedor que se rige fundamentalmente por las disposiciones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, introduciéndose modificaciones encaminadas a mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios y ajustar su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo.