Adquisición de viviendas sin finalidad residencial. aplicabilidad de la ley 57/1968, de 27 de junio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
El Tribunal Supremo, en su sentencia nº 358/2023, de 10 de marzo, determina que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales.
En el marco de un procedimiento instado por varios cooperativistas en acción de resolución del contrato de compraventa y acción de restitución de las cantidades anticipadas más sus intereses contra la cooperativa de vivienda, en primera y segunda instancia se discute sobre si la acción de reintegro prevista en la Ley 57/1968 es aplicable a una sociedad mercantil.
A la hora de resolver el recurso de casación, el Tribunal Supremo recuerda su abundante jurisprudencia que determina que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales, y que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador.
En este sentido, con cita de la STS 636/2022, de 3 de octubre, el Alto Tribunal declara que, para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley 57/1968 es un factor o indicio a considerar, aunque no sea el único, el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector, como por ejemplo en el caso de que el comprador sea un administrador de una sociedad que opera en el sector inmobiliario.
Por tanto, según la jurisprudencia citada (por todas, las sentencias 379/2022, de 5 de mayo, y la 325/2022, de 25 de abril) el Tribunal Supremo concluye que el comprador o cooperativista persona física que adquiere la vivienda en construcción solo está protegido por dicho régimen tuitivo de la Ley 57/1968 si la finalidad de la adquisición es residencial. Asimismo, cuando de una persona jurídica se trate, en particular una sociedad mercantil, determina que en ningún caso podrá estar amparada por dicha normativa por dos motivos: Por un lado, porque de la introducción al texto legal y del párrafo primero de su artículo 1 resulta con toda claridad que la finalidad de dicha ley es proteger la necesidad de alojamiento familiar y, por otro lado, porque Las personas jurídicas, en particular las sociedades mercantiles, aunque legalmente deban contar con un domicilio, este no cumple ninguna finalidad residencial, lo que por definición las excluye del ámbito de protección de la norma.
De esta forma, estima el recurso de casación interpuesto por la cooperativa, casando la sentencia de instancia y declarando que la Ley 57/1968 excluye de su ámbito de protección a las sociedades mercantiles y a todos aquellos sujetos que adquieran una vivienda con una finalidad no residencial, no procediendo declarar la responsabilidad de la cooperativa como receptora de los anticipos.