Obligación de tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido y en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del arrendamiento de un local de negocio, durante el periodo de carencia que se ha establecido
En la presente Consulta se analiza la obligación de declarar el Impuesto sobre el Valor Añadido y, de practicar la retención del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas por parte de la arrendataria, en el arrendamiento de un local de negocio, pactándose una renta anual, pagadera por mensualidades anticipadas si bien, a fin de que el arrendatario tenga facilidades económicas para llevar a cabo las obras de adaptación del local se ha establecido un periodo de carencia de 10 años.
Por un lado, respecto al Impuesto sobre el Valor Añadido, la Administración en la Consulta establece la sujeción y no exención de la operación de arrendamiento de un local de negocio, en virtud de lo fijado por la Ley del IVA, estableciendo que solamente cabe la aplicación de la exención para el supuesto de arrendamiento de viviendas y terrenos.
Asimismo, por lo que respecta al devengo del Impuesto, la Administración establece que se producirá en el momento que resulte exigible cada parte del precio convenido, es decir, en este caso, cada plazo de renta a satisfacer por la arrendataria.
Respecto a la tributación del arrendamiento durante el periodo de carencia, la Administración determina que el arrendamiento de un local debe considerarse efectuado a título oneroso cuando, en virtud de un contrato celebrado entre el propietario del inmueble y el arrendatario del mismo, este último se obliga a asumir unos determinados gastos, tal y como sucede en el caso objeto de consulta. La cláusula décima del contrato del supuesto examinado establece lo siguiente:
“Décima.- Gastos.- Todos los gastos, tributos y tasas que se refieran al uso y disfrute del inmueble arrendado, así como los gastos de la comunidad de propietarios serán de cuenta y riesgo de la Arrendataria, incluido los que se refieran al Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las tasas de basura.”
Por tanto, en este caso, al tratarse de una prestación de servicios a título oneroso, el arrendador del edificio deberá repercutir a la arrendataria el IVA durante los años de carencia en los que no se satisface la renta pactada por el arrendamiento, fijándose en este caso, la base imponible de acuerdo con lo establecido en el artículo 79 de la Ley del IVA. Según el mismo, se desprende que la base imponible estará constituida por el valor de los gastos del inmueble, incluyendo los gastos de comunidad, el IBI y las tasas de basuras.
Por otro lado y, respecto a la obligación de retención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por parte de la arrendataria, la Consulta establece que, mientras las rentas derivadas del contrato de arrendamiento del local de negocio no se satisfagan, por no existir obligación de hacerlo al haberlo pactado así en el contrato, no nacerá sobre las mismas, la obligación de retener.