El derecho de retracto del arrendatario que subarrienda un inmueble
La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 683/2016, de 21 de noviembre del 2016, resuelve la problemática planteada en torno al derecho de adquisición preferente y el derecho de retracto que el artículo 31 en relación con el artículo 25, ambos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), reconoce a la persona arrendataria de un inmueble.
La referida Sentencia analiza la demanda que una empresa inmobiliaria, en su calidad de arrendadora de un local de negocio –quien, al mismo tiempo, subarrendaba dicho local a otra empresa–, interpuso contra un particular que había adquirido el citado local en subasta judicial y mientras el arrendamiento se encontraba vigente; en la mencionada demanda, la demandante solicitaba se declarara su derecho de retracto y, en consecuencia, se condenara a la parte demandada a otorgar a favor de la reclamante una escritura pública de retroventa.
Tras la valoración fáctica y jurídica del caso concreto, el Tribunal Supremo acaba reconociendo, al amparo de reiteradísima jurisprudencia que menciona y en la que se incluyen resoluciones de la misma Sala, que el arrendatario de un inmueble mantiene su derecho de adquisición preferente sobre el local arrendado aun cuando el mismo se halle subarrendado, pues aquél conserva la posesión propia del arrendamiento, aunque sea de forma mediata, algo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley y, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.
La Sentencia del Alto Tribunal recuerda que la LAU de 1994 no hace referencia expresa a la “ocupación” del local arrendado por parte del arrendatario como condición necesaria para que éste última pueda ejercer su derecho de retracto; en consecuencia, si el arrendatario conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, ya sea de forma mediata o inmediata, entonces también mantiene vigente su derecho de adquisición preferente y de retracto previstos en los antedichos artículos 31 en relación con el 25 de la LAU de 1994.